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张效

炎华置信实业(集团)有限公司董事、总经理

张效主持并开发了以上林西江、青城郡、花千集中心等为代表的一系列高端住宅、度假旅游地产、城市综合体项目。

01.产品是立足之本 企业扩张需因地制宜
Q观城者

2004年7月28日,炎华置信集团正式挂牌成立,走到今年是第15年了。这期间正好经历了成都房产发展最快的15年:从本土开发商的群雄割据,再到外来开发商的强势入川。炎华置信凭借什么在激烈的市场中占据一席之地?

A张效

04年炎华置信从置信体系拆分后,独立成长的15年里更多立足于产品本身,把控市场风险,综合市场波动性进行考虑。在整体运作过程中量力而行,将自身产品特色根据每一块土地的特征,用自己的文化方式进行传承。

走到今天,我们在市场上还在持续发声,也会坚持走这条路。这与炎华置信的股东和资源结构有特别的关系,毕竟我们是民营企业,所有的竞争力都反应在产品上,这也是我们的立足之本。

Q观城者

那么,你会如何概括炎华置信产品的最大特点?

A张效

我们一直秉承“为你想得更多,为你做得更好”这句话。说则简单,但需要团队坚守理念,用严谨的态度践行。站在用户角度,它是适应市场、适合用户、超越用户想象的产品,那就去做。

Q观城者

集团官网上叶乃炎董事长提出“我们永远都争做第十一名,这第十一名,是本行业本土企业共同的名称。”这句话值得细品,通常企业都想成为业内第一,为什么炎华置信只争做第十一名?

A张效

董事长当时提出这句话,与集团不冒进的发展思路有关。所有的企业在发展和扩张过程中都会有竞争机制,我们也有。但是过分的竞争与扩张,不考虑自身资源结构,会导致在发展过程中出现大量不完善的情况。

董事长提出这个目标意在表达:在市场上一定要有发声,但结合自身资源结构,我们不会冲到太前。在炎华置信有一个提法——“积极又稳妥的发展观”,当时的提法是聚焦于成都本土定位,作为本土开发商,我们有20多年的开发经验,可能会对成都更了解,对市场更熟悉,产品更适合用户。在这个稳妥发展的基础上,我们再奔向前十。

02.区域商业体需找准差异定位 有能力封闭锁定客群
Q观城者

炎华置信已开发了14个楼盘,有12个都位于大城西。2016年携花千集项目在10年之后回归主城,选定了北改桥头堡,也打造了有地块特色的售楼部。经过3年的运营,你觉得这个项目是成功的吗?

A张效

炎华置信大量项目位于大城西,这跟集团发展起家有关,我们更倾向于立足这个方向去发展。花千集项目从前期运作、后期定位、再到销售推向市场端的反应,目前来看是成功的。

当初做这个项目,对炎华置信来说也是一个挑战。它位于城中心,又有这么大的商业体量。刚才提到,我们做每个项目会按照对应地块的属性与资源来布局设计,所以在商业竞争激烈的情况下,通过多轮市场调研和商业评判,花千集做出了差异化的定位:源于这块土地周围聚集的教育人群与教育资源,我们重点打造文教属性。从市场端来说,不管投资者还是租户、商家,对这个定位是认同的。

这个地块的前身是新华印刷厂,周边曾是印刷印务聚集和交易的中心,再加上我们的股东里也有出版集团,所以自带文化属性。推向市场时,怎么变现为客户的生命力与产值?在互联网时代,实体商业肯定面临竞争,商业的核心在于怎么样把人的时间停留在商场内。

地块周围有那么多教育资源,包括铁中、人北小学、幼儿园,还有初中……这些足够匹配教育培训产业。随着教育结构发展,每个家庭愿意花大量时间在子女培训身上,针对这一主力人群,我们引入教育机构,引入配套大商业,对客群能形成一个时间段的封闭锁定。让消费模式能匹配到一个家庭全年龄段的结构。就销售和招商速度来看,市场是认同这个商业体态的。

Q观城者

项目对城北带来了哪些实质性的影响?

A张效

我觉得影响在于两个层面:第一,规划层面。成都的第一个TOD提议就在人北中央商务区,我们在项目规划之初就向政府做过很多提议,包括将地下打通、几个地块的连接、教育资源和文创资源的留存,给整个TOD定位做出了规划上的建议。

第二,市场层面。我们推出花千集之后,让中小型的商业体找到了差异化的卖点和差异化聚集区。这个地方的商业未来竞争还是比较激烈的,有金牛万达、北城天街项目、还有我们的文教商业街,花千集根据自身地理和商家资源没有盲目做大而全的商业体,而是小而专的社群体量。相信在未来,通过运营和对商家的引导,锁定消费时段这件事情可以初步成型。商业核心还是在于人流,对于人北片区,花千集是商业特色的一个补充。

Q观城者

成都商业项目竞争激烈,花千集和上林开府项目在商业上面临的竞争也不例外,那么项目在区域类竞争中怎样寻找差异化,从而应对市场考验?

A张效

做花千集的时候,商业体量对我们确实是挑战。我们更多立足于自身具备的资源上,合理控制设计规模。商业体的定位很重要,要看清自身具备哪些资源,包括地块资源、企业资源、资金资源。对商业体而言,自持与销售的本质就不同,我们是一部分销售一部分自持,既解决企业发展过程中的现金流,同时通过自持可以为整个商业业态大面积定性,确定发展方向。

我们历来不惧怕竞争,也希望人北中央商务区通过新的项目,更成熟繁华起来。当这个版块被区域所认同,商家做到准确定位,生意也会好做起来。花千集在城北还是立足于将文教资源和主力商家结合落地,适合与对位于消费人群。

 

包括负一楼引进了生鲜超市,还有一部分商业正在定位,下一步会向市场公开,相信会是全新业态布局的一个整合。随着移动互联网的发展,实体经济必然要与移动互联对接,如何充分解决客户痛点?我们下一步也会继续在产品侧加入软性的思考,包括与商家的对接,也会逐步更新进去。

03.旅游地产是具备消费力家庭的必备产品
Q观城者

炎华置信在温江布局了上林开府项目,这释放出怎样的信号?集团的动作是要加强在成都周边的布局吗?下一步的拿地规划是什么?

A张效

我们主要的方向是在成都,以及成都近郊位置。房地产行业走到这个阶段,我个人觉得成都还是最适宜于房地产发展的城市。成都的人口基数、人口涌入程度、经济指标、对外来人口的吸附能力,都能印证这一点。

炎华置信基地在成都,我们能更多地在成都周围选择自己的土地资源,目前很多项目尚在前期,时机成熟时会对外公开。

Q观城者

建筑是城市历史的实体见证,炎华置信在开发理念中,也反复强调将人文精神倾注到房产行业中。那么,建筑应该怎样留存城市人文特色?

A张效

这个要根据地块。成都作为历史古城,人文积淀非常具有吸引力,在建筑上确实要根据每一个地块的特性考虑。在花千集开街时,我们还推出了以活字印刷术发明者毕昇命名的吉祥物,为什么?在数字化的时代,太多历史人物容易被淡忘。我们想通过一个载体,将传统文化用现代方式展现出来。经验暂且还谈不上,更多应该是用心去对待这块土地,自然就会发掘出成都和这个地块的联系,和为其规划的人文特色。

Q观城者

炎华置信作为本土品牌,也一直扎根于成都发展,你怎么评价成都的城市建筑特征?

A张效

更加包容。成都开发商的很多产品,并不会严格定义它专属的建筑形象。还是根据地块特色来设计,中式的、成都的元素有,西式的也有,这跟成都包容的城市气质也有关系。

Q观城者

如今高铁更紧密连接起了都江堰、乐山等“成都人民的后花园”,同时也带动了旅游地产的兴起和发展。结合青城郡项目,你如何看待旅游地产项目的生命力?

A张效

青城郡算是一个标准的旅游地产产品,它的发展核心还是依靠旅游资源。青城郡项目选在青城山,也是考虑到交通便捷度。人都喜欢接近大自然,从投资的角度来讲,当你在城市里有了长住居所以后,享有一套能拥有旅游资源的产品,对于具备消费力的家庭,我认为是必备产品,可以给自己提供一个不一样的环境。

我们在做青城郡时,提出的理念相对较新:一是人车分流的别墅;二是全精装交付;三是可以托管。从目前青城山片区项目的入住率来看,青城郡的长住入住率最高,旅居人群也比较多,客户满意度高。

Q观城者

你认可旅游地产是将来比较常态的一个发展方向,那么炎华置信在这一个领域,还会有相应的规划动作吗?

A张效

我们会有,但在选择资源上会要求更严。因为要选择一处目标资源,需要综合观察它的历史沉淀、惯有的人流、自身旅游资源的成熟度,你要让居住人群能在大环境里体验到上述的全部。

我们也在酝酿这样一个产品,规模会比青城郡大很多,后者因为规模偏小,很多想法也没有完全注入进去。所以现在来看旅居地产,还是希望要有较大的空间,满足支撑配套的需求。青城山以及再往城市南面都在看,一些交通便捷的旅游资源地块也在关注。

04. 数字化会让未来的城市更有序安全
Q观城者

近10年社会正经历高速发展,从PC时代、移动互联网、再到AI。开发商也一直面临挑战,目前沿海城市和一些全国型房企成立了智慧建筑方面的团队。炎华置信在整体项目规划和布局中,对于智慧化的硬件软件,有没有相对来说重点关注的领域?

A张效

炎华置信对产品的规划,坚持以人为本。如果数字化的产品、移动互联的发展能给客户能带来便捷,我们就一定会去推动。在2010年-2011年规划青城郡时,就引入了相关智能系统,连接客户端和服务端,项目配有数字化门禁系统来记录客户信息和需求。

举个例子,青城郡交付以来,数字化给客户带来了便捷,业主通过门禁卡能去到社区食堂刷卡消费,消费数据同时能推给用户及其家人。比如你的父母长期在社区食堂吃了什么,数据都可以送达给子女。通过数据来更多关注了解父母的饮食习惯,虽然大家居住空间不在一起,但数据空间在一起。

在之后项目里,我们对产品有所分解:居住属性比较重的产品,特别是城市级、长居地的项目,侧重用数字化来解决安全、便捷功能;商业产品端更多考虑是便捷、商家的互动。在数字化领域,我们的关注也分了模块。有的东西上得过多或上得过早,可能是盲目的投入。在合适的时候推出,才能对位于所有用户。

Q观城者

你认为将来智慧房产对人类居住生活,和城市发展进程,带来的最深刻影响将会是什么?

A张效

我就目前感受和未来憧憬而言,数字化会让未来的城市更有序、安全。虽然大家都在说大数据时代让很多东西变得透明,但有得必有失,我们城北项目上了人脸识别的系统。我认为起码在两个方面解决了问题:一是人力管理成本降低;二是客户的便捷度更高。从社区样本来看城市的数据化,它会让城市更有序更安全。(完)

栏目介绍

《观城者》主攻地产领域高端人群、打造人物深度对话。用建筑打开城市另一面。

制作团队

策划:胡爽  设计:颜华帷  技术:李旭  
摄影:Zack Cao  视频:Zack Cao/张皓玲

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