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大成房谈:海外置业或将成为房产投资新方向

2011年07月01日10:39腾讯房产我要评论(0)
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主持人:大成网房产频道 张舒

嘉宾:上海美雅房地产经纪有限公司成都分公司 销售总监 林震宇

高力国际成都总经理 蔡孟颐

主持人:各位大成网的网友大家好,欢迎到周四的下午参加我们的大成房谈的节目,然后今天我们邀请到了两位嘉宾,一位是美雅职业成都销售总监林震宇先生,请林先生给我们网友打声招呼。

林震宇:各位网友好。

主持人:另外一位是我们的老熟人了,也是经常来参加我们这个大成房谈的节目录制,这位是高力国际成都分公司的总经理蔡孟颐先生,有请蔡先生给我们网友打个招呼。

蔡孟颐:大家好。

主持人:好的,今天我们这个话题可能在之前我们这么多次节目,可能有四十多次节目,一直没有提到过这样一个话题,这个话题可能就是说现在在这样一个市场状况下,成都也在进行限购,可能整个市场的环境,投资的环境可能各方面不是很好,那么在这一块我们最近发现各大媒体最近都在播报一个新闻,就是说在海外的投资或者是海外置业,然后这一块是比较流行的,我们请来的这两位也是在这方面涉及比较广的两位,首先我们想问一下,在开始海外投资的话题之前,我想问一下两位,你们对于整个成都的市场,关于海外投资市场你们有一个什么简短的看法。

蔡孟颐:我个人认为其实成都作为一个二线城市的龙头,我们发现它已经有非常强的经济能力,所有的人民也有非常强的投资的一个能力。也就是因为这样子,所以我们公司会把这样的一个业务也希望能够在成都跟四川拓展出来。当然现在的限购令也造成了很多投资人对于投资的渠道有点不畅通,我们只是提供在国内投资的一个渠道当中增加一种选择性,这些选择性也非常适合一些国内的投资人来参考。

主持人:好的,林先生呢?

林震宇:蔡总所说的,我们还是觉得现在成都地区是大西部的一个核心地区,所以我们觉得它整个辐射出去的区域是非常广的,而且过去十几年来西部的开发,我们觉得这个地区的老百姓积累了很多的财富,我们需要找一些合适的投资渠道。我们作为一个海外投资公司的代理,我们是希望给本地客户提供一个机会,一个新的渠道。

主持人:那两位也是对成都的城市很看好,我可以这样理解,那其实我觉得就是说我们今天展开这个话题,第一个问题,对于成都这个城市,就是说你们身边,或者你们在这里来做这个海外投资或者海外置业,你们现在这个城市它有多少人会来选择到海外投资?或者说有没有一个具体的数字,可能这一块对于美雅置业,专门做这个的公司比较了解一点,我想问一下你们是怎么看待这个的?

林震宇:我们是这样看待的,在成都这个市场最开始做一些调查,到后来我们做宣传,到现在真正开拓市场,我们感觉成都本身有一个很强的需求在,移民、留学,我们接触的一些移民、留学的公司他们里面都是成百甚至上千的数字,上千去申请留学的。从我们的角度,我们觉得这些都是很实在的需求,都是迫切希望去海外置业的。另外我们在做一些宣传过程中,我们也会接触到一些客户,他有投资方面的需求,所以他们是纯粹的投资角度和我们接洽,比如说一些金融机构的客户等等等等,所以我觉得虽然没有办法有一个很明确的比例,但是我觉得现在成都这一块资产相对比较富裕的一些百姓对这一块的需求还是比较高的,还是比较感兴趣。

主持人:其实除了成都这样一个城市,我们想问一下在中国这样一个大的范围,现在哪些城市可能这方面做的更加成熟一些?哪几个城市?

蔡孟颐:其实在我们的经验里面,事实上来讲肯定是一线城市需求度最高,其实最主要的原因你要做海外投资要有很多的配套,包括一些金融的服务的机构,包含律师,包含会计师的配合,还有我们刚刚提到的留学移民公司的一个协助,在这样的一个不同的专业领域或者不同的一些专业的服务公司来讲,其实最主要还是在一线城市比较多。但是我们也相信二线城市已经慢慢地被这一些大型的机构所关注,所以我相信二线城市的前几名的龙头,比如说咱们的成都,像南京、杭州,或者是说像广州等等,他们都会陆陆续续开展这样的业务,因为他们已经具备了这样的一个服务能力,也能够提供给我们的投资人更好的整体的服务。

主持人:那么其实这个阶段对于整个成都市场或者从整个中国的这个背景来看,这一个阶段是不是就是非常适合作为这个海外投资,还是这是一个很长久的一个过程?

蔡孟颐:其实投资是这样子,投资我们认为任何时间都有投资的需求,只是目前在整个经济发展的过程当中,海外投资只是提供投资人多一种选择,那无所谓合适不合适,像我们的股票市场也是,它已经存在这么多年,但是还是有很多人投资股票,也就是说其实它只是一种投资的选择。每一个人的投资的目标、投资的特性,还有投资的期待都不一样,所以它只是其中的一种,可能满足某些部分的投资人的需求,并不代表它就是适合全部的人都来投资,这样的一个产品。

主持人:是这样的,其实我也知道从中国的传统观念来看,海外的投资这种东西并不是说,中国人接受度不是很高,包括成都这种二线的城市更不能跟上海、北京这些北上广的城市来相比,那其实有一种什么样的,就是它是一种接受度的问题还是它需要一个时间来慢慢慢慢地打通这个人的这种,对这个海外投资的认识?

林震宇:我觉得你说的非常对,就说其实海外投资像刚刚蔡总说的,其实接受度来讲肯定是一线城市比较高的,像我们公司在很多城市都有分公司,在那边的客户对于海外投资这一块接纳度是非常非常高,成都这边可能就略略稍微有一些滞后一些,我们在成都设点之后,我们在和客户的沟通过程中,也发现我们需要花比较多的时间把整个海外投资的一些流程,涉及到的一些关键性的问题更详细地跟客户去沟通,可能在沿海城市或者在一线城市他们那边对于这些信息可能过去几年已经接触过了,都会有比较深入的了解,所以他们更多的只是专注于他们去选择哪一项投资,而这边成都客户我们就会花较多的时间教给他海外投资的理念,为什么去海外投资,然后怎么去投资,注意的方方面面等等这样,所以确实是你说的,这边接受度上可能稍微有滞后的一个情况。

主持人:是这样的,那其实我有一个看法,就是其实我觉得可能成都人他本身的这种性格可能决定了这一块投资的理念,因为成都人生活的环境是非常舒适的,我们叫蜀中之地,可能就是天府之国这种感觉,然后人都享受一种安逸的生活,对于一些冒风险或者什么样的东西就会本能地做一种抵触,但是对于这一块比如上海这些城市,可能其实对于这些东西觉得已经很平常了,那么在这一块的风险怎么告诉他,就是我们这些投资者会有风险,但是肯定不会存在于投资本身,而是在投资的背后,比如说市场环境造成的风险,会是这种吗?

蔡孟颐:我个人认为是这样的,尤其是成都的投资人可能相对来讲愿意接触海外的一些投资的渠道相对来讲比较少,所以我想人都一样的,不了解的产品通常都会有一个疑问,我们试着去引导我们的消费者把他所希望能够解答的问题解开,其实我们也不认为海外投资完全没风险,不可能,任何投资都可能有风险。那在这个风险的过程之中,我们只是在协助他去比较、提供完整的资讯,告诉他你在海外投资跟国内投资各种产品缺点的比较,而且你承受风险的能力是看每个人能够承受的,比如有的人很喜欢投资股票,但是它的风险很高,但是相对来讲获利会很高。有些人就钟情房地产,钟情房地产可能相对来讲它保值一点或者风险小一点,海外投资可能也介于两者之间,还有一些我们推荐的产品可能也有很好的投资的回报,这就要看每一个人的投资性格和他对于新的产品的接受的意愿和能力。

主持人:其实从投资者的角度,比如今天我要来买海外的一个房子,或者我要投资一个海外的房子,那我现在什么都不知道,我现在还什么都不了解的这种情况下,比如说我找到了这个公司,找到美雅公司,我说我想来投资这样一个房子,我怎么去选择?我要去买美国,买什么国家的,这个你怎么选择?

林震宇:第一个像蔡总说的,整个投资的风险,就是说我觉得第一作为我们的投资客投资一个你不是很熟悉的产品,选择一个有资质、品牌好的公司是很重要的,从我们的操作角度而言,我们会更全面地给客户提供信息,像蔡总说的,不单单是投资流程中的操作,比如说合同的签署这些东西,更多的是一些附带的信息,比如说这个市场宏观市场的走势,为什么要投资,这个房产周边的情况等等等等,我们给客户提供一个很充足的信息之后,让客户做一个非常,就是说很知情的做投资决定,不是说有一点点盲目这样的。所以第一个归根到底还是要选择一个很好的投资公司。第二、回到你的问题,我们怎么去选择一个投资的项目,还是要看你自己本身的需求,有的客户是出去自住,有的是有投资的需求,资产的配置等等,居住的客户每个客户的想法不同,有的是全家人过去,有的是小孩子过去,他们需要的房子的类型、地点、周边的配套等等都是有很大差异的。所以在选择一个好的公司之后,我们把正确的产品跟客户对接上,就是我们的能力上做到比较好的,相对一些规模比较小的公司,我们的资源更多。

主持人:你刚刚说到还是要自己的需求,假设我现在比如三口之家,他需要在国外投资一个房子,那么这个国家的选择上,比如说澳大利亚、加拿大、或者美国,或者其它欧美一些国家,这个跟你买了房之后,比如说你去投资和你要去买房在那个地方住是有需求的,你买这个房子最后是拿来住的或者你买这个房子是纯投资的,这个肯定有区别,从这个角度来说,如果三口之家到国外置业,是要买一个房子来住,他大概会有多大的金额?

蔡孟颐:其实每个城市都不一样,而且他们选择的区域也不一样,我认为就是说其实如果三口之家要移民,他自己去住,那肯定有他的目的,目的地,目的的城市,比如说你要出国去,那你肯定有自己钟情、喜欢的城市,喜欢的国家,比如说你要去加拿大温哥华,还有我们会先建议你去了解你所了解的环境的模式,比如说你所喜欢的是公寓还是喜欢这种TOWN HOUSE或者联排别墅、独栋别墅,因为三口之家没有规定你只能买三房或者只能买两房,有钱或者是你想环境好一点,你可以买别墅,可以买联排,可以买公寓,都可以。你要在那边住你会考虑到你的生活的功能,会透过这一些不同的你的需求,我们会去协助你选择适合的区域,适合的居住的产品的类型包括满足功能的地点,这才是你需要投资的地方。接下来才会考虑到,如果你要这样的功能,这样的东西大概付出多少代价,这个代价是不是你能够承受的。假如它这样一栋独栋别墅需要五百万人民币,可能你觉得便宜,就可以直接采取购买的手段。觉得我可能负担能力没有那么高,还有你会咨询更多的问题,比如说可不可以做按揭,可不可以分期付款,如果所有的都不允许你做融资的渠道,你可能买不起这栋房子,我就退而求其次买别的或者别的房子,其实要看投资人的能力和投资的需求。

主持人:现在在整个市场下,从国外的角度来说现在投资哪些国家比较好,这也是我们今天谈这个话题到最后本质上的东西,因为很多网友也关心,我们到时候投资什么样一个国家,比如说是加拿大或者是澳洲还是什么地方?

林震宇:作为我们公司而言,可能我们的观点,我们现在主要觉得美国跟澳洲这两块我们是觉得它们各自有各自的优势,澳洲的话我们觉得它是从长期而言它都是处于一个很有经营的市场,澳大利亚本身是一个资源很丰富的国家,所以它在金融危机的时候基本上没有受到太大的冲击,澳大利亚的房产基本上这两年7%到10%的一个增长,差不多三十多年没有变过这个趋势。所以它是一个很稳健的一个市场,假如客户有自住的需求,我们都是跟客户推要尽早,一定是要尽早购买,因为后面只会比现在更贵,绝对不会越来越便宜。

主持人:这个数据和以后未来会越来越贵,这个根据怎么来?

林震宇:这个本身就是经济不停的增长,因为澳洲作为一个资源储备国在全球的经济环境不管是好的时候,高速增长的时候它对资源的需求很高,加上这几年,过去几年中国经济发展,还有发展中国家经济的发展对资源的要求都是非常非常搞得,所以造成澳洲、加拿大他们的资源出国给他们的经济带来很大的支撑,比如说可以举一个例子,像西澳他们那边是矿产出产国,所以那边的房价过去几年的增长非常非常快,就业也非常非常好,因为他们本身出口出口业非常非常好。再说宜居,澳大利亚还有就是移民,移民本身也成为澳洲的很大的一个产业,所以综合起来就变成它有很好的一个经济的氛围去支撑它的房地产,澳洲举一个很简单的数据,澳洲主要城市墨尔本它的空房率,就是这个房子的空置率低于1%,非常非常低,本身这个市场是非常繁荣的。这个数据只是体现出它整个市场从历史来讲一直都是这样子的。反过来说美国,美国我们看现在主要是一个投资的机会了,一个机遇了,而且经过这次金融风暴之后美国的房地产有一个很大幅度的折扣,所以再加上汇率上的一些优势,还有利率上的一些优势,现在美国的置业成本相对也很低,我们的看法肯定美国和澳洲各自有各自的优势,美国是非常适合投资。

主持人:就是说从您的角度来说可能就给我们的购房者推荐美国和澳大利亚,这两个国家?

林震宇:对。

主持人:其实美国和澳大利亚,我还更喜欢澳大利亚一些,因为澳大利亚有袋鼠,这也是开个玩笑。

蔡孟颐:其实我们认为欧洲的英国其实也是蛮适合投资的,因为其实英国可能大家都知道,以前全世界最贵的房子就在伦敦,但是经过前一阵,欧洲现在有很多的国家风雨飘摇,英国也受到很的大影响,在它最高峰的时期,到目前为止它的房地产的跌幅已经超过30%,最近已经开始在有逐渐复苏的过程,所以如果是纯粹投资的话其实英国也是一个可以值得期待的一个区域。当然在英国投资本身它相对来讲,因为它一直房价很高,所以相对来讲必须要付出的一些投资成本会大一点,因为它可能,你的价格可能跟上海、北京的房价只会更高,不会更低。前段时间看到我们投资的方向,可能你买到很小的面积,但是你必须要付相对比较多的钱,但是整体的一个发展方向,包含它的汇率的一个变化,我们觉得英国也是一个值得考虑的区域。

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[责任编辑:wyspawnshu]
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