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2011年楼市十大悬念 二三线城市房价或大涨

2011年01月07日09:30第一财经网站唐文祺 徐健 等我要评论(0)
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地价:上涨与否取决于房价?

2010年,虽然针对土地市场的宏观调控始终不绝,但市场热度并未出现完全冷却的迹象。12月初,多个未完成年度出让计划的城市,开始大规模集中推地,从而推升土地市场热度频升。“地价在未来是否会持续上涨,还是得取决于2011年住宅市场的情况。”第一太平戴维斯中国区市场部高级经理简可表示。

中原地产(微博)集团提供的数据表示,2010年12个重点城市居住用地流标率继续下降,2009年为18%,2010年已下降至6%。从各个城市平均溢价率来看,一线城市普遍下降,二线城市却在普遍提升之中。

以2010年12个重点城市居住用地出让的溢价率来看,溢价率在50%以下的地块幅数比例较2009年明显增加;溢价率在50%以上的地块幅数比例基本与2009年持平。

不容忽视的是,在宏观调控政策力度持续加大的2010年,“地王”现象仍然频繁出现,有其更深层次的原因。中原集团研究董事程澐博士认为,土地的价格水平决定了未来开发产品的价格。受到2010年调控影响,具备一定资金实力的标杆房企,在一些土地供求无法平衡的城市,竞得土地的楼面地价已至当地在售新房的50%。

简可认为,虽然2010年连续出台了两轮宏观调控政策,但上海新房成交均价仍然上涨了约10%,且在2010年底达到新高为每平方米人民币24200元。与2009年相比,商品住宅土地供应量却下降了10.3%,楼面地价有27%的环比涨幅。“预测2011年土地价格是否会有持续上涨,住宅市场的行情是关键。这不仅是房企回笼资金的有效来源,亦是影响对土地囤积的判断所在。”简可说道。

加息:诱发楼市质变?

2010年底,央行重新开启加息通道。并分别于10月及12月两次加息,五年期以上贷款的基准利率已升至6.146%。

从本质上看,加息与楼市调控并无直接关系,业界更愿意将其解读为“缓解通胀压力”的结果,但是,利率的持续抬升对房地产市场的需求抑制作用亦不容小觑。

以一套贷款金额为100万元、贷款20年的房产为例,首次购房者如果按照优惠八五折的贷款条件,2次加息之后的月供金额由6627.21元上升至6845.03元,每月多支出217.82元,总利息则多支付64137.55元;而对于购买二套房以上的客户来说,基准利率上浮1.1倍的结果,在2次加息之后的月供需多支出303.62元,总利息则需多支付72868.11元。

上海中原研究咨询部总监宋会雍认为,目前的置业消费群体中,自住购房占到九成,可见置业需求仍显刚性。相对来说,加息反而会进一步加深对早期运用银行杠杆炒房者的影响。基于流转成本增大的考虑,部分炒家会采取收拢资金的方式,其影响后果是导致市场上有更多存量房开始流转出来。

中国银行最近发布的《2011年中国宏观经济形势分析与展望》的报告指出,从经济增长、物价运行的趋势以及利率水平来看,未来加息的空间和可能性仍然存在,未来一段时间央行很可能采取“小步快跑”式的加息策略。“加息通道的有望开启,是房地产企业对于资金考虑未雨绸缪的重要因素之一。”中国指数研究院副院长陈晟表示。

房企融资渠道:没有最紧,只有更紧?

刚刚过去的2010年,开发商的融资渠道面临前所未有的紧缩,除地产公司的A股IPO已完全暂停外,包括已上市地产公司的再融资,甚至房地产信托,都陆续被限。

但是,市场销售的意外回暖令融资渠道被限的开发商并没有遇到严重的资金问题。

2010年12月召开的中共中央政治局会议上提出,2011年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策。其中尤为引人注目的,便是货币政策由去年的“适度宽松”开始转为“稳健”。这意味着,在2011年银根持续收紧的背景下,开发商的融资渠道放松已几乎无望。

这已不是单纯的行政政策影响力,在持之以恒的调控作用之下,对于行业后市的看空情绪开始滋长。“现在更为注意的,是房价下跌之后带来的结果。”一位国有银行信贷负责人向《第一财经日报》记者表示。

正因为此,出于防范风险考虑,除银行外,股市、信托等其他融资渠道的门槛亦在悄然提高,而这些举措的最终目的是:收紧银根。“当开发商意识到只有降价卖房才能回笼资金时,房价就下来了。”一位房地产企业营销部负责人称。

热钱:严格“限外令”下蠢蠢欲动

“这一阵子频繁接触来自于海外的投资者。”吴先生是一家外资律师事务所的律师,其收费按照每小时几百美元计算。他当前的主要工作,便是为那些意图进入中国楼市的境外投资者提供相关法律支持。用他的话来形容,“热钱蠢蠢欲动”。

仲量联行发布的《全球市场观察》报告中对未来2011年全球及地区的主要发展趋势预测称,全球商业房地产直接投资额将比2010年的水平增长25%~35%。尤其吸引境外投资资本的,是亚太地区及中国内地地区的市场商机。根据预测,包括中国上海在内的几个区域性写字楼市场的资产价格,最高涨幅可能达到10%~20%。

“如今在全球范围内来看,中国房地产市场的投资回报算是理想的。”一位美资基金人士坦言。戴德梁行华东区域住宅部董事伍慧敏认为,中国内地的经济发展速度、人民币升值预期、境内外利率差以及通胀预期等各项因素,均是导致境外资本看好内地楼市的原因。

自2010年2月下旬开始,国家外汇管理局在部分外汇资金流入较为集中的地区开展了应对和打击“热钱”等违规资金流入的专项行动。去年第三季度,外汇局发布的数据称,中国国际收支经常项目、资本和金融项目(含净误差与遗漏)继续呈现顺差,国际储备资产继续增长。其中,经常项目顺差1023亿美元,按可比口径计算已同比增长1.03倍。

之后的11月,国家外汇管理局发布了《关于加强外汇业务管理有关问题的通知》,进一步规范贸易、外商直接投资、返程投资、境外上市等渠道的资金跨境流动,以进一步打击各种违法违规资金流入和结汇,防范“热钱”跨境流入带来的金融风险。

“只能说外资进入楼市的途径已持续多年障碍重重。”吴先生的高昂收费代价,更多体现在为境外投资者提供合理合规的前期建议。深谙多个“限外”文件的他说:“在当前的宏观经济形势下,这一趋势不会有任何松懈。”

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[责任编辑:beyondwei]
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