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地铁“坚挺”成都楼市 沿线楼盘价格急速上涨
http://cd.qq.com  2010年03月08日10:17   中国经营报    评论0

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2010年成都地铁开通运营,成都城南天府新城的十年造城运动正入高潮。伴随着即将建成总面积达138万平方米的全球最大单体建筑——新天府广场的入市,全国超过80%的一线房企云集成都南部新城。显然,地铁的开通对这些开发商来说是房价逍遥于“调控”之外最好的理由。

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与大部分地区楼市面临政策调控,销售开始遇冷相比,2010年元旦开盘的南湖国际在地铁概念城南板块刺激下,单盘3天成交超过2亿元,而这个成都五环(规划)外的楼盘均价此时已涨至5500元/平方米,就在2009年7月该区域的普通公寓售价仅在3000元/平方米左右(论坛新闻)。

地铁坚挺楼市

成都主城区的交通正在越来越拥堵,而地铁将带动超过100万人入住南部新城。

“城市交通的变化将制造新的热点,将房价保持在上升通道内。”地产监测机构锐理数据的经理郭洁表示,地铁沿线的地块将成为开发商争夺的重点,而购房者的热捧也将成为支撑城市房价的新力量。

成都地铁有限公司副总经理邓扬建用调查数据表示,地铁对周边区域的地价提升比率,根据原有区域条件不同可达到5%~15%,原有区域距离城市中心越远,原有交通条件越差,地价提升比率越高。“按照惯例,地铁开通前后,无论是住宅还是商业物业的升值都将会非常明显。”

这一变化是成都市政府乐意看到的。

1999年左右成都市出台了新的城市总体规划(2003年~2020年),明确提到以城市南迁带动南部新区建设。这一计划包括成都市政府整体南迁和地铁一号线的建设。计划刚一亮相,便挑动了来自地产商的敏感神经。2003年10月宝光药业(000593.SZ)发布公告称,将投资1亿元在成都南延线开发731亩的成都万华国际社区(现名麓山国际社区,整个项目规划占地4000亩);2004年,和记黄埔(0013.HK)以206万/亩竞得与新行政中心一路之隔的1036亩“城南地王”时,这里依然是一片广袤的农田。就在2007年底成都“鸟巢”全面建成前夕,合景泰富(1813.HK)在成都南部新区一口气“吃”下3幅土地,每亩单价探高至1265万元。

“新城规划亮相城南的几年时间至少有超过3000亿元的房地产投资流向该区域。”成都南部新城的一位开发商负责人表示,“该区域的房价也由每平方米3000元飙升至每平方米5000元~每平方米7000元,2009年部分电梯公寓售价超过每平方米1万元,甚至攀高至每平方米二三万元。”

盛宴?危局?

地铁和新城建设拉高的房价,带来大量人群入住的同时,直接为周边的商业地产带来巨大商机。

保利地产、上海复地、香港嘉里、新鸿基地产、新世界地产、九龙仓集团、华润地产、中海(论坛新闻)地产、新希望地产等超过80%的一线品牌开发商近两年数次在南部新城圈地密布商业地产开发。

“这些将在2010年之后形成供应,进一步拉动南部新城商业和住宅配套的完善,随着地铁运营,城南板块将成为成都房地产造城运动的试金石。”成都金城地产营销总监向萍表示,地铁和造城运动的概念变为现实,将形成巨大的供应,而在预测中2010年成都的楼市新增供应量将超过1000万平方米。

但在向萍看来,这种供应压力将在调控时开始显现,开发商和政府制造的巨大蛋糕能否及时得到市场的消化?如果不能及时消化,商业地产也大量紧跟入市,新城也许将面临大量烂尾楼的出现。

地方政府的做法仍然是在土地出让调控上下文章。

记者注意到,2009年下半年,成都市国土局推出成都南部新城土地时已开始将商业金融用地调整为可兼容住宅为主。

“这是为了减小开发商操盘的难度。”中原地产研究部高立认为,“商业开发的周期长,需要周边人气来烘托,现在国际城南交房的少,入住的少,做单纯的商业项目会很难。而开发可兼容50%住宅的商业金融用地,开发商可以先卖住宅,保证现金流再做商业,保证开发进度,一定程度上避免烂尾楼的产生。”

成都楼市刺激政策一览

2008年震后扶持,重点为重建和恢复

6月15日

《成都市人民政府办公厅关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》

6月29日

《国务院关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见》

7月10日

《四川省人民政府关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见》

8月14日

成都市人民政府关于贯彻落实国务院《关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见》的实施意见

2008年经济刺激,重点为房产及内需

10月22日

《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》

11月9日

国务院4万亿元扩大内需计划

11月18日

四川省十一项措施

11月26日

成都市政府十二项措施

12月1日

《四川省人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》

12月2日

成都市政府《关于进一步改善居民居住条件促进房地产市场健康发展的实施意见》

以上政策均延续到2009年12月31日

2009年7月

成都出台针对商业地产的刺激政策,对购房者实行每平方米补贴200元~500元,减免部分税收。

2010年1月4日

刺激政策到期后,成都在中央调控政策的基础上新出台了《成都市商品房预售方案管理暂行规定》和《成都市商品房预售网上签约暂行规定》将于2月1日正式实施。意在打击捂盘惜售、随意涨价等不规范行为。

具体优惠

针对开发商

按国家税收政策规定的预计利润率下限预征企业所得税。比如,成都市城区及郊区预计利润率高于20%的,一律按20%执行;适当减免房地产开发项目需要交纳的基础设施配套费;开发商的银行贷款和土地出让金可缓付半年。

针对政策性住房

加大支持原有的廉租住房、经济适用住房和汶川地震灾区安居住房外,有条件的城市可把进城有稳定收入的农民工纳入保障性住房供应范围。各地要将廉租住房建设资金纳入财政预算,在中央财政每平方米400元补助基础上,省级财政再给予一定配套补助。各级政府还应安排一定资金用于投资收购50平方米以下小户型(含二手房)和公房改造作为廉租房。

针对普通居民购房

普通居民购房有减税、贷款优惠等举措。个人首次购买90平方米以下普通商品住房的,契税由原来的3%~5%暂统一下调到1%,对个人销售或购买住房暂免征收印花税,对个人销售住房暂免征收土地增值税。首次购买普通住房和改善型普通自住房的,贷款利率下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付比例调整为20%。职工购买普通商品住房、经济适用住房和二手房申请住房公积金贷款,最低首付比例可由30%下调为20%,最长贷款期限可由20年延长到30年,个人住房公积金贷款利率则下调0.54个百分点。

重灾区受灾居民在其所在市、县购买安居住房和其他普通商品住房的,免征契税;灾区居民购置自住房的,其贷款利率下限为贷款基准利率的0.6倍,最低首付比例下调为10%;住房公积金贷款利率在各档次利率基础上优惠1个百分点。

成都市在四川省刺激政策基础上享有如下优惠

新购房者子女就近免费就读名校;外地公积金也可贷款购房;购房70平方米入户成都;二次购房利率7折首付2成;个人购房可享受购房补贴。

[责任编辑:wylily]

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