[腾讯·大成网]:腾讯·大成网正在网络直播2009成都地产高峰论坛,敬请关注! [2009-05-21 09:30]
[主持人]:尊敬的各位领导,各位嘉宾,各位代表,女士们、先生们,由中国城市商业网点建设管理联合会成都市人民政府主办,成都市商务局,成都市房管局,成都市会展办,成都市青羊区人民政府共同承办,都江堰市人民政府协办的“2009中国成都商业地产发展高峰论坛开幕式”现在开始,有请主持人,成都市商务局局长郭启舟先生登场,有请郭先生。 [2009-05-21 09:30]
[郭启舟]:各位领导,各位嘉宾,各位代表,女士们、先生们,大家上午好!2009中国成都商业地产发高峰论坛开幕式现在开始。在5.12汶川大地震一周年之际,在全球金融危机对世界实体经济造成冲击的大背景下,中国城市管理联合会,成都市人民政府联合举办这次论坛,旨在搭建平台,促进交流,发现机遇,寻求合作,让各位朋友在交流和探讨中携手并进。
首先,让我很荣幸的介绍出席今天论坛开幕式并在前排就坐的领导和嘉宾。他们是:商务部商贸服务管理司副司长王晓川,住房和城乡建设部房地产司副司长王倩,国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲,中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路,中国城市商业网点建设管理联合会副会长、中国步行商业街工作委员会主任韩健徽,中共四川省委政研室副主任李后强,省建设厅副厅长王巍蓝(音),成都市房管局局长何立祥,中共青羊区委书记“徐建红”(音),青羊区区长“谢强”(音),青羊区政协主席“桂建美”(音),以及法国驻成都领事馆商务专员“白南瑞”(无音)先生,让我们对他们的到来表示欢迎。
参加今天论坛开幕式的还有来自北京市、上海市、重庆市、江苏省、南京市、苏州市、连云港市、常熟市、常州市、台州市、辽宁省沈阳市、大连市、河北石家庄市、张家口市、黑龙江省哈尔滨市,牡丹江市,淄博市、西安市、长沙市等20个省外城市政府商务主管部门商业街区主管机构,投资机构香港华润置地、富力地产、上海弘基等61家知名商业地产开发企业投资机构和品牌商家的代表,成都市和四川省其他市州的领导和商业地产界的代表,以及新闻界的朋友们,借此机会我代表论坛主委会对你们的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢。
服务业发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要指标,加快商业地产的发展,推动商业集聚化、特色化是提升服务业发展水平的重点和关键,本次论坛以“信心09”中国商业地产新发展为主题就金融危机下的中国商业地产的机遇和挑战,以及中国商业地产发展新模式两个一体进行高端对话,分析当前商业地产面临的挑战和机遇,探索商业地产发展的新模式,必将对中国商业地产的发展产生深远的影响。
下面,请成都市人民政府副秘书长邓工力致辞,大家欢迎! [2009-05-21 09:31]
[邓工力]:各位领导、各位嘉宾,各位代表,女士们、先生们,上午好!2009中国(成都)商业地产发展高峰论坛今天隆重开幕了,在这里代表成都市人民政府向各位领导、各位嘉宾、各位代表表示热烈欢迎,向长期支持成都商业地产发展的朋友们表示衷心的感谢。
近年来,我国城市建设和市场规模不断扩大,消费结构和商品结构同时升级,区域发展与业态发展需求巨大。我国现在已经成为世界最具潜力的消费市场,在这样的背景下商业地产蓬勃发展。去年国际金融危机突如其来逐步向我国的商业地产蔓延,为了研讨在国际金融危机下中国商业地产发展的挑战和机遇,探索中国商业地产发展的新模式,中国城市商业网点建设管理联合会和成都市人民政府共同主办了本次论坛,促进中国商业地产行业健康、科学、有序的发展。
成都是中国的历史文化名城,是中国西部科技、商贸、金融的中心和交通通讯的枢纽,一个历史文化名城的积累和三中心,两枢纽的建设促成了成都繁荣的商业,兴旺的交易、贸易。近年来我们市委、市政府从成都本地的实际出发,积极探索按照城乡统筹四位一体的思路继续推进我们三中心、两枢纽的建设,走出了一条商、旅、文高度融合的商业地产的路子。今天,成都已经拥有了中国最佳商务城市、中国最佳旅游城市、中国会展第四城这样一些美誉。
当前,成都正按照省委、省政府提出的加快建设灾后美好新家园,加快建设西部经济建设的新高地这两个加快的要求大力推进我们的灾后重建,加快经济发展。用两年的时间完成三年的重建任务,我们深感时间紧迫,任务繁重,希望与会的各位领导、嘉宾、代表,一如既往的关心成都、支持成都。这次会议在成都举办给我们提供了一个深化思路、加强学习的好机会,我们将积极吸取本次论坛一些营养,继续推动成都商业地产的发展。
最后,预祝论坛取得圆满成功,祝各位领导、各位专家、各位嘉宾、各位代表在成都期间工作顺利、生活愉快,谢谢大家! [2009-05-19 09:35]
[主持人]:谢谢邓工力秘书长,下面有请商务部商贸服务管理司副司长王晓川先生致词,大家欢迎。[2009-05-21 09:37]
[王晓川]:大会主席、女士们、先生们,大家早上好!非常感谢大会主办方邀请我来参加2009中国(成都)商业地产发展高峰论坛,能有这个机会和大家一起就我国商业地产发展中所面临的形势,我们目前所处的发展位置以及下一步发展我们需要提出的对策,我感到非常容幸。
首先请允许我代表商务部商贸服务业司对本次论坛召开表示我们最真诚的祝贺。我们和与会代表一样期待着本次会议能取得其成果,下面请允许我谈两个方面的建议。
面对当前正在逐步深化的国际金融危机,我们有必要就商业地产的发展和商业领域内的深层次问题进行研讨,在这里我们想和同志们一起加深对这一领域的理解。
第一、我们希望大家,也希望和大家一起坚定信心,沉着应对我们所面临的困难。大家都知道,自去年四季度以来国际金融危机逐渐在向实体经济发展,从发展国家来看受到了一些影响,我们也受到了一些影响,这些影响在我国经济的各个领域中都逐渐显现出来,在这种形势下我们如何进一步发展我国的经济,如何使我国经济继续保持持续、稳定的增长是我们目前面临的重大课题。在危机面前,在困难面前,我们这个民族有着光荣的传统,今天我们来到了天府之国和全国各地的代表一起深深的感受到了成都和四川全省人民在应对2008年5.12的大地震中,你们所表现出的英雄气概和大无畏精神,在不太长的时间里,在全国各方面的支持下,你们完成了重建家园的伟业。我们看到的希望,也看到了我们这个民族的精神和力量,在这种调动下更坚定了2008年世界金融危机中我们的麻烦和问题,我们有这个信心也有这个能力。
回顾我国改革开放30年的历史,我们在应对困难危机的过程中,我们积累了一系列的经验和能力,大家都清楚记得1997年发生在亚洲局部地区的金融危机也有着于去年相似的状态影响着我国的经济,但是在那个过程中我们各个地区的同事们以自己对本专业的深刻理解,以坚韧不饶的精神认真的吸取各个国家在发展经济中的经验和有效做法,我们找到了我们克服困难的途径和方式,仅以商业为例,在1996年和1997年金融危机的影响过程和之后的10多年中,我们克服困难,认真的学习、大胆的采用、广泛的推进,在发达国家和地区已经比较成熟和取得效果的先进的商业组织形式和商业经营方式,我们在这一领域内取得的巨大的发展。
大家都知道,10多年来我们以连锁经营、物流配送、电子商务、特许专营专卖等方式推动了商业的快速发展,我们克服了这一领域内在计划经济条件下普遍存在的不足和供应短缺的状况,我们不仅极大和有效的改善了我们的供应体系以及我们快速推动了一系列为消费者服务的品种和方式,我们还极大范围和极大程度的改变了传统的经营模式和做法,这一时期我们的商业取得了快速的发展。连锁经营在我国还不太熟悉的情况下,我们经由10多年的发展取得了连续12年以20%以上的同比增长快速的发展。在这一时期,我们也与物流配送、电子商务等新型形式支持和配合了商业的发展。
去年5.12大地震,我们这个国家在局部地区受到了重创,但是我们没有气馁,我们面对困难以自己积累起来的经验和能力沉着的克服困难,我们不仅战胜了灾后给我们带来的一系列损失和上网,我们还取得了2008年经济的持续增长,统计数字告诉我们去年我国GDP已经实现了9%的快速增长,在全球经济普遍下滑的情况下,我们能有这样的成绩是来之不易的的,我们为之欣喜,也为之高兴。 在过去的一年里,全国人民在中央和国务院的领导下,我们克服了重重困难,不仅取得了经济上的成就,我们还成功的举办了国人百年夙愿奥运会,这些都告诉我们只要我们坚定信心我们就能够取得成绩,就能够克服困难,眼前的困难对于我们而言我们要直面困难,面对困难,争取在这一过程中发现新的机遇,推动我们的继续发展。 中央在2008年底明确提出了要以保增长,保稳定,保民生为近期的重大战略,能在中央和国务院部署下我国出台了一系列重大的经济安排,大家都已经看到陆续出台的10个领域的产业振兴规划和商业领域、外贸领域内的一系列重要文件都为我们提出了下一步工作的方向,要求我们要提振信心,直面我们目前所面对的困难。
第二点,我们建议发展商业,促进消费增长。今天我们和朋友们在这里共同就商业地产我们这一行业内的发展形势面对的困难以及下一步的走势开展研讨,我们和同志们一样,我们要认清这一领域内已经取得的成就,我们已经具有的能力和条件。但是,我们也要清楚的看到我们在这一领域内的发展过程中还有很多需要完成的工作,我们非常有必要以我们在工作方面的进展,在业务方面的突破来逐步或者进一步满足消费者的需求,以及来支持上游和下游的经济发展。 我们希望以这样一系列的商业聚集和品牌聚集为我们商业领域新的发展,特别是这一领域新的增长的点形成做出我们新的贡献,我的发展就到这里了谢谢各位。[2009-05-21 09:40]
[主持人]:谢谢王司长精彩的讲话,下面有住房和城乡建设部房地产副司长王倩致词,大家欢迎。[2009-05-21 09:45]
[王倩]:各位领导,各位嘉宾,女士们、先生们们,大家上午好,很高兴有机会出席2009年中国成都商业地产发展高峰论坛,在此,我谨代表住房和城乡建设部房地产市场监管司对论坛举办表示热烈的祝贺,自去年四季度以来,为应对国际金融危机对我国的影响,党中央国务院及时出台了扩大内需一系列的政策和措施,效果显著作用巨大,房地产对促进经济平稳增长作用大,而商业地产则是房地产业的重要组成部分,所以我们希望借助此次高峰论坛深入分析商业地产发展的挑战和机遇,加强经验交流商业地产的新模式,更加坚定未来商业地产发展的信心,共同应对当前的国际金融危机,携手共创中国商业地产美好未来。成都是我国重要的商贸中心城市,在商业地产发展方面有着很多值得学习借鉴的经验,同时成都又是这次5.12四川汶川特大地震的重灾区。[2009-05-21 09:47]
[主持人]:谢谢王司长,下面有请国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲致词。 [2009-05-21 09:48]
[任兴洲]:各位领导,各位来宾,大家上午好!非常高兴能够参加2009中国成都商业地产发展高峰论坛,在这里我也代表国务院发展研究中心市场经济研究所对这次论坛的隆重召开表示热烈的祝贺。记得一年前在汶川大地震那样非常严峻的形式下我在电视里看到我们的宽窄巷子的开街仪式,我从头至尾一直在看,那天好像是一个周末,我看了在雨中举办的开街仪式,说实在的心里非常感动,在那样严峻的情势下这样一个开街仪式让人感觉心里非常温暖,感觉英雄的四川人民这种精神,这种骨气,所以对青羊区留下了非常深刻的印象。去年在商务部为主牵头对四川灾区的市场服务业的重建规划里面,我们也到四川参与了调研,为灾后重建规划里面也尽了自己一份绵薄之力,看到一年之后,昨天看了青羊区红红火火的商业发展,这次又召开高层论坛,我觉得非常高兴,在这里我想谈三个方面的感受。
第一,去年这场百年不遇的金融海啸和我们国家的周期性的经济回调对整个中国经济产生了非常重大的影响,包括地产领域,大家都是去年整个一年我们的商业住宅、写字楼都面临非常严重的冲击,非常清淡,今年一季度好一些,我们的住宅销售开始明显回升,但是在这样一个背景下商业地产所受的冲击相对而言,相对住宅和写字楼而言比较低的,有些地方的商业地产仍然维持非常好的一种局面,那是什么原因呢?我们分析下来主要是商业地产它的核心是商业,那么商业的背后是消费,而整个2008年我们整个经济受到了非常重大的冲击,但是整个消费没有下来,所以我第一个感受就是消费是推动经济增长最稳定的因素,最稳定的动力。1978年到2007年的30年间我们的社会消费品零售总额增长了57倍,平均每年是15%,以15%的速度增长,不像固定资产投资一下子下20、30%的增长,去年08年我们仍然以21.6%的速度增长,今年一季度我们仍然以15%的速度增长,如果扣除物价因素因为我们CPI是负的,今年一季度是11.9%的增长,在这样的危机下面消费仍然以非常坚定的力量支撑着中国的经济增长,在这种背景下商业地产和商业和消费结合在一起,所以它所受的冲击就理所当然的比住宅和写字楼所受的冲击还小一些。
那么,从我们目前促进农民增收减指的政策,增加居民收入的政策以及完善社会保障体系,改善居民预期、改善消费环境等等政策还将进一步促进消费的发展,在这样的大背景下,我相信我们的商业地产仍然有比较好的发展前景,这是我想谈的第一个感受。
第二个感受从青羊区的经验可以看出,既使是在危机的情况下,既使是对商业地产冲击非常大的情况下,不同的商业地产表现出不同的变化趋势,什么样的商业地产最有生命力呢?我们从青羊区就可以总结出若干条,但是我想给我印象最深是三条: 第一最具特色的商业最具生命力,青羊区大力发展自身特色的商业和服务经济,全力打造特色商业街区,我看了一些资料,它有特色街区16条,号称五朵金花也在青羊区,形成了一些新的亮点,新的城市名片,琴台路我是去过的,太升路的通讯特色街区,文殊院、还有宽窄巷子的街区等等,越是特色的越有生命力,我们原来都知道越是民族的越是世界的,越是特色的越有发展潜力和生命力,那是因为它有生命规律的作用,现在我们国家很多的生命街区真的是千街一面,雷同,没有特色,青羊区告诉我们越是特色即使在危机的情况下,即使在大的地震面前仍然保持了非常好的发展态势,这是我觉得第一个。
第二个,具有文化品位和城市品格的商业地产,非常有自己城市的味道,这两年我们也到很多地方看,记得在西安的时候我们韩健徽讲到西安看西大街,外国人觉得很中国,中国人觉得很西安,什么原因呢?大家都去过上海新天地,去过宽窄巷子一到这里就知道宽窄巷子一定是在成都的,上海的新天地一定是在上海的海派文化的,西大街一定是在西安,它紧紧依附城市的独特性,这种文化的出现使相应的文化级建筑成为一种可读性的文化,可触摸的文化,可持续的文化。到宽窄巷子就可以看出带有典型的川西民居的风格,上海的新天地是上海的独特建筑文化,它把建筑和文化融合在一起所以最具生命力,在当前的大调整里面商业地产与文化的融合为商业地产注入了生命严肃,这一点我们在青羊区可以看到实实在在的标本,所以它最具生命力。
第三以人为本的商业地产最具生命力,成都是一个来了就不想离开的成都,成都市青羊区的商业街是人流连忘返的地方,原因是什么呢?主要是以人为本,它是为人的休闲、购物、旅游来建造的,商业地产的设计它的标志,它都处处体现了以人为本的理念,贴近百姓让人感觉没有距离感,这些东西在我们大城市少了,商业地产楼越建越高,面积越来越大,档次越来越高档,但是与人的距离越来越大了,北京很多大的商业街,像我们在北京是不愿意去的,因为去了一个是没有特色,千店一面,再一个它不便利,和人有距离感,那种便利性休闲的东西越来越少,以人为本如何体现在商业方面呢?成都和青羊区的事件是最好的诠释和注解,我们到宽窄巷子看就是零距离的接触,这样的地方是最有生命力的。这是我谈的第二个,什么样得商业地产在危机面前在地震面前还有生命力。
第三,商业地产的价值实现和科学发展需要宏观和微观的共同努力,在地震这样大的灾害面前,在百年不遇的金融危机面前,在我们国家经过五年的周期性回调背景下面,我们四川的灾后重建它的商业地产面临着非常好的发展机遇,但是要完成,要很好的实现科学发展需要微观和宏观的共同努力,微观来看的你选址你的总体设计,你的投资你如何和文化结合,如何以人为本才能决定一个商业地产项目是否成功,是否有生命力。但是仅仅由此还不够,成都市和青羊区给我们的其实是什么呢?就是我们还要在政府层面,在宏观层面,严格说可以叫中观层面,就是在地方政府和一个区对商业地产发展是大有尤为的,一方面在规划和引导性方面这方面我们看了16个特色街区五朵金花还有特色的商业街区跟政府的规划是密不可分的。
第二基础设施的打造,因为商业是一个流量的经济,大量的人流、车流它对交通、对基础设施的要求非常高,比如说这个地方如果通地铁一下子这个地方的商业价值就体现出来了,地铁不是一个项目所能完成的,需要政府来配套完成,所以在基础设施的打造方面政府是扮演了非常重要的角色。规则和秩序的维护、法律法规的建造,还有相关的政府支持政策,比如土地,税收、相关环境的营造(大环境营造),另外还有和谐和安全的消费环境,这些不是一家企业和一个商业地产所能完成的,我们地方政府一个区的政府在这里面的协办,都江堰我们发展中心市场所和都江堰有非常多的合作,06、07年我们也曾在这里做过课题研究项目,汶川大地震都江堰也算是重灾区,我们非常欣喜看到都江堰作为成都里面的一个市,也有了非常好的发展,我们这次会议还特意安排了到都江堰去考察,去实地考察这个安排非常好,我也相信我们成都市我们青羊区,我们都江堰市都将在震后挺起自己的脊梁,取得更加辉煌的成果,谢谢大家! [2009-05-21 10:00]
[主持人]:谢谢,下面有请中国城市商业网点管理联合会会长荀培路会长致词,有请! [2009-05-21 10:00]
[荀培路]:尊敬的各位领导各位代表新闻界的各位朋友大家好,2009中国成都商业地产发展高峰论坛顺利召开了,首先代表中国成都商业网点建设管理委员会向到会的各位领导、各位来宾和朋友们表示热烈的欢迎。向共同的主办单位成都市人民政府为本次大会做出的周到的安排,向本次论坛承办单位成都市商务局,成都市房管局,成都市会展板,成都市青羊区人民政府,以及协办单位都江堰市人民政府的精心组织、热情接待表示中心的感谢。本次论坛是在全世界注目的5.12汶川大地震一周年之际,在灾后重建和扩大内需的双重背景下举办的,灾区人民和我们的灾区商务工作者在党中央和国务院的正确领导下,在全国人民的大力支持下,全力落实商务部、财政部关于地震灾区商业网点和保障市场供应工作的紧急通知精神,把灾后重建与扩大内需作为商业经营和商业地产开发的重要奇迹,积极应对金融危机造成的不利影响。在如此短的时间里,刚才芊绵级位领导都讲了,在如此短的时间里迅速恢复了商业网点经营,保障了灾区群众的生活、生活需要,促进了我国商业地产健康发展,谱写了一手同心建家,共创好生活的凯歌。在本次论坛上我们已经聆听了目的是加强全国商业地产之间的横向交流与合作,推动城市予取予经济又好又快的发展,以实际倾动支持成都和都江堰的灾后重建,我相信本次论坛对促进我国商业地产又好又快发展将发挥着重要的作用和产生深远的影响,一定能实现我们的信心09,中国商业地产新发展的目标。为此,我预祝2009中国成都商业地产发展高峰论坛取得成功,最后嘱各位领导各位来宾身体健康、万事如意及谢谢大家。 [2009-05-21 10:10]
[主持人]:近年来各地中心城区立足区域实际,大力推进服务业发展,涌现出了一批底蕴深厚,实力强劲的商贸特色区,今天又有两个中心城区被中国城市商业网点建设管理联合会评为中国商业名区,下面有请中国城市商业网点建设管理联合会副会长,中国步行商业街工作委员会主任韩健徽。 [2009-05-21 10:30]
[韩健徽]:尊敬的各位领导,各位来宾,新闻界的朋友们,下面我代表中国城市商业网点联合会宣读中国商业名区评价决定,为推动我国商业区域的发展,根据中国商业名城、区镇评价办法,按照相关程序年5月21日,宣读完毕。 [2009-05-21 10:30]
[主持人]:下面请荀培路为中国商业名区授牌,请成都市青羊区、重庆市奖杯区接牌。 (颁发中国商业地产名区奖牌) 让我们以热烈的掌声表示祝贺。 现在,让我们以热烈的掌声有请商务部商贸服务管理司副司长王晓川,住房和城乡建设部房地产司副司长王倩,中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路,成都市政府副秘书长郭启,上台共同开启开幕式按纽。 隆重而庄严的时刻,有请各位领导上前,我们一起来倒数开启这个按纽。
(开启) 谢谢各位领导。 各位嘉宾,各位代表,女士们、先生们,尽管当前中国商业地产受到国际金融危机的冲击,但发展的基本面仍然良好,只要我们坚定信心,携手并进,攻克时艰,中国商业地产发展前景一定会更加光明,中国经济的未来一定会更加美好。今天论坛开幕式到此告一段落,下面进入本次论坛主题演讲阶段,有请主持人张唯登场,大家欢迎。 [2009-05-21 10:35]
[主持人]:谢谢,下面有请中国成都商业发展高峰论坛的主题演讲部分拉开帷幕了,首先代表组委会向来自全国各地的嘉宾朋友说一声欢迎各位朋友来到成都。在这里也做一个自我介绍我是来自四川电视台《星地产》专业地产栏目的主持人张唯,我很想问一下来自全国各地的朋友想问问你们,你们觉得四川好吗?成都好吗?如果您觉得它好来点掌声好不好?
看来开场的鼓掌的人都说成都好,我真诚的感谢各位,也希望四川的商业地产得到各位的配合和支持。下面介绍一下媒体界的各位代表朋友,首先介绍来自新华社、人民日报、中央人民广播电台、中国青年报参考消息,中国商报中国经济时报、商界、投资界、四川卫视、四川日报的朋友,向以上的朋友表示感谢,感谢你们。
另外今天光临此会的媒体朋友还有四川在线成都电视台、四川电视台2台,天府早报、成都日报、成都商报、成都电台、腾讯大成网、搜房网、成都商业地产网、成都报道、青羊传媒中心、成都在线以及都江堰快报,都江堰电视台以及中国电视报的朋友,再次向我们光临此会的媒体界的朋友表示衷心的感谢,谢谢你们的关注,谢谢!
这段时间有很多朋友来到成都,我在成都已经成了一个中转站要接待大量外地朋友到成都来,来成都发现有一个现象,在成都之外大家可能认为成都或者四川是满目疮痍到处都是悲凉的情景,其实不然。成都,四川依然美丽,来了成都你会发现你第一天你推开窗真是鸟语花香满目春色,走到街上可以看到很多美女,如果你开车往外走半个小时会发现成都有上百家非常富有特色的农家乐等着你,如果再往外走半个小时会看到大量的非常知名的文化古镇,可以看到山,可以看到水,也可以泡上温泉,你在任何一个地方停下来仔细投入、思考你会发现这里的生活真是太美了,所以成都的美不是在面上的,是入心的,所以美丽的成都吸引了很多外地人来到成都,我们今天主题演讲的第一位嘉宾就是被成都的美吸引了,金融危机下中国商业地产的基于与挑战,首先登场的主题演讲嘉宾是香港华人集团董事刘鸣炜先生。 [2009-05-21 10:40]
[刘鸣炜]:尊敬的各位领导,各位嘉宾,女士们、先生们大家上午好!非常荣幸得到主办方的邀请,我代表香港华人置业集团参加这次2009中国成都商业地产发展高峰论坛,在此我首先代表集团向本次论坛的顺利召开致以最衷心的祝贺。以下我将围绕本届论坛主题“信心09,中国商业地产新发展”,发表一点人意见。
众所周知,商业地产不仅可以贡献持久的纳税,而且对打造城市形象,提升城市价值,扩大就业机会都发挥着非常重要的作用,是经济城市化发展中举足轻重的部分,世界发达国家的中心城市都对商业地产发展非常重视,我集团曾经专门组织外出考察,研究探索其发展规律,关注商业地产如何与当地的经济社会实现协调发展,结合这些思考我们有如下的体会和建议。
第一,商业地产发展要注重与经济、社会总体协调发展,由于经济发展的体制、机制原因,不少城市存在商业地产发展规划的盲目性,如何理性的发展商业地产?首先政府应结合本地的经济发展目标,制定商业地产规划,要明确商业地产的发展层次和产业空间,统筹协调悠闲资源,打造城市和区域经济品牌。
其次,政将商业地产的商业人气,区域改造要以优化、调整和产业升级为主,而不一定要让整个片区拆除重建的模式,随着城市的发展对地面空间基本饱和,一些发达国家地区和城市的经验是大力发展地下空间,效果非常好。我们建议政府应该提前的协调好地下空间的规划、设计,力争在商业区域内所有项目的部门联通,并结合地下路网等等,连成的商地一体,良好互动的商业空间以提升城市和地段的价值。
第三,商业地产的发展商应以长远观点对待商业地产项目的发展,应包括两层含义:其一、商业地产要有前瞻性的高标准设计,要尽可能采纳先进的设计理念,技术手段,特别要考虑未来运营管理阶段的适用性和实用性;其二、打造一个真正健康、可持续发展的商业地产项目,发展商不可过分追求短期回报,尤其不应将其分拆出售,应长期持有经营,业权分散了带来的业态规划不合理,定位难协调等问题将极大伤害商业地产的经营效益。
大型商业公购物中心是有生命力的,我们在经营过程中要不断的检讨,要合理的调配、住户组合,淘汰落后的业态和经营不善的住户,不断挖掘新的经营理念,开展吸引顾客的各种活动,不断提升经营水平。我彼人所在的香港华润置业集团1999年进入国内市场,是最早进入国内的发展商之一,在多个大城市的优异地段以商业投资为主,在本届盛会的召开地中国经济的新增长极成都,我公司正积极打造三个项目,尤其是地处触青羊区的华置广场计划建设成为一座购物中心,甲级写字楼,超五星级酒店,高级公寓于一体的大型城市综合体,成都市政府青羊区政府对华置广场项目给予了大力的支持,目前项目正在顺利推进。
在此我代表集团欢迎各位领导,各位嘉宾在项目落成时光临指导,在此共同探讨商业地产的发展,最后祝各位在论坛之间身体健康、身心愉快,谢谢大家![2009-05-21 10:50]
[主持人]:谢谢刘鸣炜先生的精彩致词,首先要祝贺刘先生因为我们华润置业在成都的华置广场已经开工建设了,非常感谢他真诚的发言,他平时都说英文,为了参加这次主题演讲都狂练普通话,谢谢。另外再一说一段非常有趣的事,刘先生为了及时赶到现场参加我们今天的主题演讲,他自己开着自己的私人飞机从香港飞往成都,这份执著让我们很感动,也带给我们一个提示,在成都的商业地产开发过程中是否要打造这种类型,那就是我们商业的楼盘楼顶上能够停飞机,能够给他们提供这样的机会,因为你要走上高端商业地产发展,必须要走向高端的人群范畴,所以我们期待着这个非常前瞻性的发展趋势能够得到现场各位朋友的支持。
刚才我们各位来宾走进会场的时候,我们现场放了很多精彩的录像,关于青羊区,他们说身在成都青羊区是幸福的,住在成都青羊区是快乐的,如果你的商业地产在青羊区开发是非常幸运的,为什么这样说呢?因为这里有全球文明的金沙遗址,还有宽窄巷子,还有杜甫草堂和武侯祠,说到这里很多朋友说究竟我们青羊区的商业地产是怎么开发的呢?下面我们请到的这位主题演讲嘉宾会站在青羊区这块地块上,站在成都这块高点向各位介绍青羊区的商业地产发展方式,有请成都市样人民政府区长谢强先生做主题发言。[2009-05-21 10:53]
[谢强]:尊敬的荀会长,尊敬的韩主任,尊敬的各位领导,各位嘉宾,同志们,朋友们大家上午好。
首先,请允许我代表中共青羊区委,青羊区人民政府在2009年中国成都商业地产发展高峰论坛举办之际向莅临青羊区的各位领导,各位嘉宾和朋友们表示热烈的欢迎和衷心的感谢。
作为推动商业地产发展的负责人有机会在这样的高层次平台上回报本区域商业地产发展情况我倍感荣幸,现在我分三个方面向各位介绍青羊区的相关情况。
第一、对商业地产重要性的一些认识,商业地产是我们感觉是增强城市核心竞争力的一个重要支撑,当前金融危机席卷全球,全球经济处于一个重要的调整期。我们深切的感受到作为房地产业重要领域的商业地产,在城市经济发展和产业结构调整中具有重要的作用,一发展商业地产是应对金融危机的必然趋向,也是我们调整产业结构的必然趋向。应对金融危机必须使经济步入以消费为主,扩大消费内需推动经济转型,是中心城区应对金融危机的主要措施及商业地产是服务业发展的主要载体,提高商业地产的比例推动商业地产的调整升级是提升中心城区经济快速协调发展的重要途径。
二发展商业地产是增强城市经济核心竞争力的必然选择,从经济发展总体趋向来看,发展商业地产加快服务业发展是中心城区产业升级的关键,从地方政府的利益趋向来看发展商业地产、加快服务业发展是保持中心城区地方财政持续增收的关键。商业地产是可持续,具备长期收益的产业,比住宅产业抗风险能力更强,商业地产占房地产的比例相对合理的比例是35%左右。那么,现在大多数城市商业地产比例偏低,以我们的商业地产比例占房地产的总比例20%左右,商业地产的发展潜力是巨大的,因此从住宅开发向商业地产转型是未来市场发展的主要任务,商业地产开发将上升到一个崭新的平台。
三是商业地产也是统筹城乡发展的一个着力点,统筹城乡发展是我们成都市学习实践科学发展观的主要活动,必须统筹城乡建设、产业和民生,对发展工业发展的中心城区而言,它即将进一步推动城乡商业化以商业化加快城市化进程,同时发展商业地产也是解决居民就业,满足消费需求,提供生活服务的重要途径,必须要发展商业地产,这是我想向大家汇报的第一个问题。
第二,因地制宜探索青羊区特色的商业的产发展模式,天府之国成都是中国西部地区重要的中心城市和著名的历史文化名城。近年来成都市深入市县城乡统筹、四位一体的科学发展战略走上了城乡同发展共繁荣的路径,2008年在5.12汶川大地震和全球金融危机对我们经济造成重大危机,成都经济仍然保持了平稳较快的发展,青羊区是成都市的政治经济文化的中心区域,是成都市打造进中心和现代服务业的基地,发展高新技术产业的核心区。加快服务业、业态集聚,两带带动的布局中青羊区是核心地位,重点的重点,中央商务区的核心去都在青羊区,文化聚集区90%也在青羊区,健康休闲城大部分也在青羊区,一批优秀的地产项目也在陆续推进。经过长期的发展青羊区的商业地产已经呈现出由单一的商业形态向综合的商业体发展,由单一的商业向商、文发展及商业地产由单中心向多中心发展,企业总部向非中心化发展,商业地产向休闲化的发展,为此我们按照城市功能分区,因地制宜的布局商业服务项目、错位发展及错位竞争,形成了五种具有青羊区特色的发展模式。
一是顺应商业地产,由单一的商业业态向综合商业体发展的趋势在中心城区构建了高端写字楼加综合写字楼的方式,比如城市之心二、三期不仅是单一的写字楼而是和星级酒店的结合,还有爱美高华置广场就是高端的综合体,我们的富丽写字楼囊括了高档酒店、高档公寓、购物中心等等综合体。在文化旅游景点周边区域和传统商业街区打造精品商业街区,构建文化、旅游加商业综合的形式,我们的琴台路、老成都风格的宽窄巷子,代表成都民俗文化的文殊坊是商业街区又是历史文化的旅游景点,太升南路是西南最大的通讯终端产品的集散地,是来蓉游客的必游之地,青羊区形成了16条有特色的商业街区,刚刚我们介绍的五条就是五朵金花。
在三环路两侧构建了卫星CBD加综合商业体的模式,比如像我们的万瑞金沙项目就是典型的微型CBD,文化、餐饮、娱乐等多种业态,形成了分工细致,结合紧密的形态,商业面积达50万平方米的综合性商业中心我们青羊区商业中心项目也即将实施,由于微型CBD环境更加优美,配套更加完善,出售的价格远远低于城区内的甲级写字楼深受客户欢迎。
第二在中心城区延伸带发展低建筑密度高投资强度的总部基地,构建总部基地模式,三环路以外的青羊工业总部基地已经建成了低密度独栋市的总部基地总共是25.7万平方米,待建是24.8万平方米,已经入住109家,税收贡献超过了每亩100万元。
第五种模式就是生态休闲化的发展趋势,在城市绿地、建设生态、休闲等和商业办公相结合的生态性的商业群楼,构建生态绿地加商业地产的模式,改变了传统的政府投资模式,我们在青羊辖区的外环路两侧一万五千三百亩的公共范围内,规划了占地1.2万亩的公园,创造性的将绿地建设与文化旅游、高端社区、商业办公、运动休闲相结合,开发大型复合型的商业地产。目前,虽然总部基地有10万平方米,目前五种发展模式已经打造成了青羊区的新型模式,2008年我区社会消费品零售总额增加22%,全年新增商业面积63万平方米,今年我们全年实施医院以上的项目30个,总投资达到30多亿,年度投资50多亿,建成后的商务面积160多万平方米。
第三,我们下一步的一些考虑,下一步我们将立足三大片区打造中国西部中心城区的商务高地。我们下一步突出的三个重点区域一个是中央商务区,一个是城西的商务走廊,一个是历史文化商务区。一,打造成都的中央商务区域的核心区,我们将立足天府广场、骡马市和太升南路片区因地制宜的整合资源把成都CDB核心区建成高端商务办公聚集区和文化展示区,我们所在的(酒店所在区域)就是天府广场的区域。明年地铁的运营我们将把传统的骡马市商圈改造升级为高端的商业商务为主的品牌商圈,在太升路片区建成更加完善的商业综合体。
二是打造城西的商务走廊,我们将立足清江路、成温路以我们金沙光华片区和青羊新区为核心,打造商务办公、创意设计、大型购物、特色餐饮、运动休闲为重要的区域商务中心。
三是打造历史文化商务区,我们将立足我们区丰富的历史文化资源,宽窄巷子、金沙遗址、文殊坊,太升路等等充分挖掘旅游资源,统筹宣传营销发展特色经济,从管理机制等方式实现我们的商业、文化、旅游向融合的进一步提升承载力、影响力,把五朵金花打造为文化创意与时尚消费的聚集区。
尊敬的各位领导,各位嘉宾,以上是青羊区发展商业地产的做法和下一步工作的方向,望各位不令赐教,在全球金融危机还在蔓延的今天,调整产业的任务更加紧迫,商业地产是中心城区调整产业结构,增强企业核心竞争力,推动经济发展的支撑,青羊区将顺应发展趋势和发展规律,大力推进商业地产发展,力争探讨出一条适合青羊的发展,青羊区是商业地产发展的热土和宝地,希望各位朋友,各位嘉宾继续关注、支持青羊区,为青羊区的发展献计献力,最后祝各位领导在成都期间生活愉快,也谢谢大家。[2009-05-21 11:00]
[主持人]:非常感谢谢区长的精彩演讲,在他演讲过程当中为我们解读了在成都市青羊区的特色商业区的发展模式,在大家分享了这段经验之后我们还有更多关于青羊区商业地产的发展模式,我们将在一本杂志里面体现,就是我们和《商魂》杂志中体现,我们在资料当中特别安排了成都市青羊区的招商手册里面相关的地产招商项目也具有魅力,希望大家关注。
下面我们要请到一位特殊的嘉宾做主题演讲,刚才他在授予中国商业名区的时候我对他印象非常深刻,他精神矍铄,说话铿锵有力,下面有请中国城市商业网点建设管理联合会副会长、中国步行商业街工作委员会主任、商业地产发展研究专家韩健徽做主题演讲,有请韩主任。 [2009-05-21 11:10]
[韩健徽]:尊敬各位领导,各位来宾,新闻界的朋友们,近年来我国商业街进入了一个前所未有的快速发展时期,商业街在城市中的商业和形象地位日益突出,商业街已经成为城市商业发展、市容风貌和综合竞争力的代表,成为城市商业地产发展的新热点和新亮点,成为城市的重要窗口和名片。商街经济、特色经济正在强力助推着城市经济的发展,很多城市特别是中心城区的商业经营额已经占到本区商品总额的60%、70%甚至80%以上。从某种意义上讲,抓住了商业街就抓住了中心城区,成为拉动区域经济发展的强力引擎。
2008年末国务院办公厅下发了关于搞活流通扩大消费的意见,也就是过半2008134号文件,专门提出了推动特色商业街建设。2009年4月商务部正式颁布了由我会起草制定的《全国商业街管理技术规范国内贸易标准》可以预计,我国的商业街将进入一个全新的快速发展时期。自2008年下半年开始全球金融危机对我国部分城市的商业街产生了一定的影响,特别是以外国人、外企人、外地人等“三外”为主要目标顾客的商业街,以高档类商品、科技类产品、非必须类消费为主要经营内容的商业街,沿海发达地区和商业竞争与此同时,一些城市的商业街开展大力促销等活动,商业街总体销售额不跌反增,也给我们带来了诸多有利的启示。如何面对金融危机所带来的影响,扩大消费、拉动内需,支持商业企业的经营是商业街管理面临的一个新课题。从近期全国各城市和商业街的一些做法来看,大体采取了以下积极有效的措施:
第一、针对商业街的自身特点利用重大节庆开展整体打折促销吸引顾客的活动,以节代市,以会促销寻找商机,营造氛围,强化营销。 第二、加大街区项目的投入和建设进度,抓好街区环境的综合政治,以利于街区在度过难关之后更加快速的发展。 第三、街区探索,把街区各商家和业主的利益进行有效协调的机制,及时调整的业态结构更好的体现商业街的特色,完善商业街的功能。 第四、工商同价,减轻负担,尽快落实国务院关于搞活流通扩大消费的意见中实现商业用电用水与工业用电用水的同价要求,切实减轻企业负担,在主要商业街实现点亮工程。 第五简化手续做好服务,允许商家在商业街开展促销活动期间适当延长营业时间,放宽户外促销宣传活动时段级区域的限制,减少相应的审批事项,放宽商业物流的车辆在路段停靠、装卸的政策。 第六、加强宣传、提升信心,组织各大媒体开设专办专栏,围绕增强消费信心,培育消费热点,商业街开展系统的宣传报道,营造繁华、繁荣、喜庆和谐、方便消费的商业消费氛围。商业街是在金融危机面前抱团取暖最为集中和现实的商业形态,商业街的繁荣对扩大城市消费和树立市场信心将发挥极为重要的重要。我们应当清醒的看到商业街的发展有内在的客观规律,商业街的繁荣与否有金融危机的影响因素,也有自身发展过程中成长的烦恼,用刀斧雕凿出来的街道只是平常的道路,用砖瓦堆砌出来的建筑只是平常的房屋,只有融入了历史底蕴,文化内涵、经营特色和浓浓商魂才是一条真正意义上的商业街。
从近年来全国的商业街发展趋势来看,正在呈现出以下八个方面: 第一集商业、旅游、文化于一体的趋势。 第二集名街、名店、名品与一体的三名趋势。 第三集购物、餐饮、休闲、娱乐、体验与一体的五街合一趋势。 第四集大众小店于一体的生态化趋势。 第五集主街、次街、小街为一体的街区化趋势。 第六集商业、形象、展示、服务、活动与一体的符合化趋势。 第七、集经营、管理、服务于一体的综合化趋势。 第八、集规划、定位、招商、运营、管理为体趋势。
近年来,在全国各城市涌现出了一批以成都宽窄巷子为代表的中国特色商业街,以成都青羊区、重庆奖杯去为代表的中国商业名区,他们的经验值得借鉴和学习。商业街应以金融危机为契机尽快实现从重管理,轻经营,只管门外不管门里到管理经营并重和经营上的转变。通过成立商业街商会形成管委会、商会、商家之间的管理和经营互动。我国商业街将会从自觉、自发发展走向规范、科学发展,中国商业街正处在一个快速发展的时期,中国步行商业街工作委员会将在国家有关部门的指导下充分发挥全国唯一商业街行业协会的职能和作用,进一步关注和研究金融危机对全国商业街经济带来的影响,采取积极有效的应对措施,尽可能把不利因素降到最低程度,把风险转化为机遇,为全国商业街行业持续健康发展做出积极的贡献,谢谢大家。 [2009-05-21 11:20]
[主持人]:谢谢,非常感谢韩主任的精彩致词,其实成都、四川我们的商业地产发展特别期待有韩主任这样的专家给予指点和分享经验,在这之后我们将进入下一轮的主题演讲,其实在去年这个时候我们大家都知道在四川我们的灾区正在救灾,我们的都江堰也不例外,而一年以后呢?我们现在谈论的话题不是就在了而是恢复经济生活,同时是发展经济,前段时间很多专家看了都江堰的城区规划之后大为感慨,这真是一个非常非常美丽,非常非常值得尊崇的非常景点的城市规划,所以我们对未来的都江堰充满了期待,这份期待可以提前领略一下,下面我们在未来我们都江堰经济发展的状况,下面有请都江堰市人民政府市长徐富艺先生做主题演讲。 [2009-05-21 11:20]
[徐富艺]:尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先先生们,大家上午好!今天我们非常高兴的迎来了2009中国成都商业地产高峰论坛,在此我代表中共都江堰市委、市人民政府及全市人民向长期以来关心、支持都江堰经济社会发展和灾后重建的各位领导,各位来宾、各位朋友表示衷心的感谢和崇高的敬意。
按照本次论坛安排,我就都江堰市基本情况、灾后重建推进情况做简要介绍,震前的都江堰美丽富绕,为商贸业的发展奠定了及时的发展。都江堰市位于成都平原西北部,以举世闻名的都江堰水利工程而得名,被命名为天府之源。全市辖19个镇乡,一个省级经济开发区,市区人口63万,市区人口23万,现城区面积27平方公里,境内有世界文化遗产青城山、都江堰,青城山作为四川大熊猫栖息地的重要组成部分被列为世界自然遗产名录,都江堰放水节被列入首批非物质文化遗产,并先后荣获了中国最佳旅游城市,全国首批5A级旅游景区,国家历史文化名城,国家重点风景名胜区,国家生态示范区,全国卫生城市,全国文化先进市,最佳中国魅力城市,首批省级文明省市等荣誉称号。
从古以来成都就是连接成都平原与阿坝地区的重要枢纽,茶马古道从这里经过,优越的地理条件,丰富的物质资源造就了这里日新月异的商贸业,据“万现之”(音)记载,仅山货药材在民国一年的成交量就达到了320万银元,近几年的都江堰商贸也得到了迅速发展,以商贸也为主的第三产业占到全市GDP一半以上,在成都地区仅次于五城区和双流,震前我市的商业网点超过1.8万户,实现了杨柳河街,夜啤酒长廊等特色街区,为我市的经济发展注入了新的生机和活力。
震后的古都欲火重生。5.12特大地震古堰饱受创伤,满目疮痍,世界的目光会聚都江堰,国际国内以最大的关爱、国家以最优惠的政策,上海以最强有力的援建鞭策着我们,激励着我们,英雄的都江堰人民满怀感激之情,聚精会神抓重建,一心一意谋发展,谱写了一曲又一曲抗震救灾与灾后重建的壮丽诗篇。
进入灾后重建以来,我们始终坚持重建不是简单的恢复,而是功能的恢复,结构的优化,发展的升级,在重建中牢记胡锦涛总书记视察都江堰时说的都江堰要走在灾后重建的前列,坚持用统筹城乡的思路统揽灾后重建工作。抓发展就是促重建的工作思路,我们会聚了全球十家顶级规划设计联合体的先进理念和优秀成果,围绕塑造国际性旅游城市,打造安全、宜居典范城市,建立城乡统筹资源共享城市的发展定位,精心编制了经济、社会等专项规划,构建了现代农村与现代城市和谐相融,现代文明与历史文化交相辉映,现代产业与现代农业共同发展的形态。
重建的古堰生机勃勃,为恢复重建与发展增添了活力和后劲,我们始终坚持以人为本、民生优先,充分依托灾后重建扩大内需,示范区建设三大机遇,按照三年重建两年完成的总体部署,全力争创灾后重建样板和试验区示范。今年年底前都江堰市的农村住房重建将全部完成,除高层以外的廉租房任务基本完成,对口援建、公共服务等重建项目也正加快提速全面推进,特别是成都到都江堰快速客运铁路,彭青路、IT大道都江堰段都为我市商贸也融入特大城市,方便的交通网络都极大的鉴定了社会各界对我市发展的信心。
随着灾后重建各项工作推进,届时山水人相连,魅力都江堰将展现在天地人间,国际旅游目的地城市将重新焕发生机与活力,在此,我们诚邀各位朋友到都江堰旅游、居家、发展。发展的古堰活力四射,为恢复重建与发展提供了环境和氛围,地震之后经济发展跌入低谷的问题严峻形式,我们把产业发展作为经济恢复提升的支撑,及时制定了都江堰市城乡商业网点规划,相继出台了鼓励和支持商贸旅游文化产软件与信息服务业、工业集中发展,现代农业发展,房地产发展等一系列扶持政策。为三次产业恢复振兴拓宽了空间,同时我们进一步强化政府服务职能,实行了一站式一条龙系列收费,及时解决项目投资中的困难和问题,为投资者构建了优良的法制环境,政策环境,经济环境,服务环境和社会环境,按照规划到2020年我们将建成城乡统筹、商、旅文结合的商业体系,形成一个主要的城市商务中心,三个城市副商业中心,以及八十个重点商业项目,届时都江堰市将成为成都市商业次中心城市,川西地区商业物流强市和国际旅游目的地,现代流通业建设示范性城市。
尊敬的各位来宾、各位朋友,在废墟上重新挺立是我们永不放弃的希望,是我们越挫越勇的信念,建设美好新家园是我们铿锵有力的承诺,是在这欲火重生,万物重生的大地上我们信心百倍阔步前进,我们相信一个美丽的都江堰将重新崛起,都江堰的明天将更加美好,都江堰的明天一定会更加美丽。 最后祝2009中国成都商业地产高峰论坛圆满,祝各位来宾、嘉宾身体健康、谢谢。 [2009-05-21 11:25]
[主持人]:非常感谢徐市长的精彩发言。在灾区很多朋友说那边很辛苦很苦很难,其实在灾区有很多的人他们对未来生活充满信心,刚刚徐市长的讲话内容非常精彩,其实更多感触的是他的那一份气势,磅礴的气势,他的信念,他的信心是灾区最需要的,今天我们的徐市长已经呈现给了大家,我相信在都江堰灾区这么有信念有气势的人民公仆,我相信未来的灾区建设一定会取得圆满成功。
今天的主题是金融危机下的商业地产的机遇与挑战,金融危机也是一场灾难,我们在面对这一场灾难时候也需要向徐市长这样的领导学习,也要有信心战胜这一场灾难。下面我们来更多关注一下其他演讲嘉宾的发言,下面是来自中国商业名区域的一位朋友,他就是重庆市江北区委巡视员李健发言。 [2009-05-21 11:26]
[李健]:尊敬的荀会长,尊敬的韩主任,尊敬的各位专家、朋友大家上午好!非常荣幸以中国城市商业网点建设管理联合会和成都市政府的邀请参加2009中国成都商业地产发展的高峰论坛,与各位专家各位领导、各位朋友共同探讨金融危机下商业地产发展的挑战与机遇,及中国商业地产发展的新模式两大主题。
首先,我代表中共重庆市江北区委中北区人民政府预祝本次高峰论坛取得满成功,并向一直以来关心、支持重庆江北发展的各位专家、领导和朋友表示衷心的感谢。借此机会,我也进一步向大家介绍江北区城市商业和商业地产近期发展的情况,首先江北城市商业经济迅猛发展,区域竞争力显著增强,江北区是重庆主城核心区之一,地处嘉陵江和长江交汇处的北岸,常驻人口67万,常驻人41万,全区经济以二、三产业为主,其中三产业占53%,二产业占46%,江北区城市商业发达,流通产业集中及商业特色鲜明在重庆商业发展的格局中。
近年来我们采取规划、引领、聚商引资,授权管理、跟踪服务等重大举措为商业和商业地产提供了强有力的组织保障和政策保障,商贸流通业迅猛的发展,即使在金融危机突袭的2008年全区完成了零售总额140亿元,同比增长34.1%。今年一季度全区实现销售总额总量位居全市第二,增幅跃居全市第一,江北以成为重庆商业经济最具影响,最具活力的商业中心之一。
第二“观音桥”(音)商业经济圈知名度、美誉度迅速提升,近年来我国的商业地产进入了快速发展时期,商业街正逐步成为中国商业地产发展的新热点、新亮点。商业街经济也正在助推中国商业经济的发展,从某种意义上讲,城市商业的竞争就是商街与商街的竞争,商圈与商圈的竞争,为此我区坚持以政府主导、市场运作,商业与地产结合的模式,快速的推进了观音桥商圈的建设和发展,取得了巨大的社会效益、经济效益和环境效益。
观音桥商圈是江北区的经济、文化中心和核心的商业区,规划面积6.8平方公里,是集金融、保险、科技、信息、物流、会展服务于一体的城市综合服务区,观音桥商圈按照重庆名片、城市的客厅,市民乐园、消费天堂的总体要求通过政府投资20亿,先后引进了30余家境内外企业投资超过200亿,盘活了商业设施50万平方米。新建、改建商业设施2万余平方米,如今的观音桥商圈商贸繁荣业态丰富,品牌云集,人气、商气、名气和才气加速聚集,以拥有商业网点8000多个,大型网点40余家,世界500强企业50余家,金融保险企业40多家,高级酒店、宾馆100余家,五星级酒店8家,外商投资企业140余家,国内外知名品牌、名店纷纷入住江北区,凸显了江北的领军影响力。
2002年增幅高达63%,成功打造了商圈,观音桥商圈已先后荣获西南首条中国著名商业街,全国百城万店无假货示范商业街和景观人气王称号,成功创建了中国著名商业圈之后观音桥商圈带来了良好的社会效益、经济效益和环境效益,进一步增强了江北商业的影响力,观音桥商圈的商业地价由原来的每亩100多万增至现在的每亩3000多万,缔造了重庆商业地价增值最快的奇迹。中共中央政治局委员,重庆市委书记薄熙来同志多次视察江北商贸,并对江北商圈已取得的成绩给予了高度的肯定,要求观音桥商圈在此基础上再规划,再提升,未来的观音桥商圈将站在新的历史起点和发展的高度,继续完善和着力打造畅通商圈,生态商圈、文化商圈、和谐商圈、时尚商圈、品牌商圈六大工程,将观音桥商圈建设成为全国一流的商圈。
其次重庆中央商务区落户江北,江北城重庆对来中央商务区,自2002年重庆市政府决定在这2.4平方公里的老城土地上打造一个全新的重庆浦东,实行整体改造,到目前政府投资的道路、观望市政设施全部到位,招商引资工作进展顺利,重庆一大批商业地产项目开工,引领重庆21世纪的商业标志性建筑正拔地而起,江北城将从上海陆家嘴和北京的步行街一样成为重庆最具经济发展潜力的中央商务区,作为全国唯一的内陆保税港区和水港加空港区已经落户重庆,并且已经投产,2012年其物流产值突破500亿元,将成为辐射整个西南地区的物资集散地和长江上游的江海联运的新中心。
江北商业发展前景喜人,今年出国务院为重庆量身定做了三号文件,中央对重庆的13个黄金定位江北占了七个,即将成立的江北新区是上海浦东新区天津滨海新区之后的中国第三区及重庆的发展已经上升为国家的战略,在重庆新一轮的发展中江北有着独特的区位优势,突出的交通优势、特殊的政策优势和明显的产业比较优势。江北将在重庆全市的发展中扮演着及其重要的角色,江北区委、区政府根据国家富余重庆的黄金定位和江北的发展实际,将江北定位为重庆新型的金融中心和商贸中心,重庆最大的物流中心和总部企业的区域基地。这一决策给全区今后一个时期的经济社会发展指明了方向,必将为江北商业迎来一个发展的春天,江北商业发展的前景光明灿烂,我们将向全国先进地区学习及向所有快速发展的发展中的特色街区学习,进一步提升江北商业的品质,打造江北商业地产的特色,畅想做实名区的品牌,为重庆乃至全国在危机中的商业发展做出新的贡献。 最后祝今天到会的领导、专家和朋友身体健康、工作顺利,谢谢大家。 [2009-05-21 11:30]
[主持人]:谢谢非常感谢李健女士的精彩发言,在这里也祝贺重庆江北去荣获中国商业名区域的称号,有机会到重庆看看那里的商业氛围真是非常浓厚,特别是李健女士提出的江北区在重庆的发展是巨大的,我对那里很熟悉,那里的商业地产尤其发达。说到我们中国的西部,著名的城市除了现在所在的成都,还有李健女士呈现的重庆之外,还有一个地方就是有兵马俑的西安,还有碑林区,西安碑林区不仅仅是政治、文化中心,还是商业最为繁华的区域,下面将邀请陕西省西安市碑林区区长阮波先生发言,有请! [2009-05-21 11:31]
[阮波]:尊敬的各位领导,各位代表,女士们、先生们,大家上午好!我来自陕西省西安市碑林区,很高兴参加2009中国成都商业地产发展高峰论坛大会,在此十分感谢中国城市商业网点建设管理联合会集成度市政府给我们提供了这样一个机会,下面我就碑林区这几年来发展商业地产的情况向大家做一个汇报。
一是碑林区基本情况,它是西安中心城区由驰名中外的碑林博物馆而得名,区域面积22万平方公里,人口83万,近年来按照和谐碑林率先发展的要求,区委、区政府大力实施商贸带动,旅游拉动,文化驱动,科技推动的四动战略,大力推动宜居、宜商、宜业、宜游的四宜,经济社会实现了快速的发展,碑林区有以下发展商业地产的优势: 一是区位优势,碑林区是西安市的政治、文化、商贸中心,碑林区城市文化水平较高,是连接东西、沟通南北的交通枢纽,是人才流、资金流、信息流动的集散地。 二是随着西安产业结构调整实施,碑林区第三产业占全区GDP比重达到82%,而商贸服务业又是碑林第三产业的主体。 三是自然优势,碑林区文化、历史底蕴深厚,旅游资源丰富,大专院校林立,科研院所众多,交通道路发达,现有各类旅游景点27处,文化艺术单位数十家,大专院校20所,国家重点实验室8个,辖区254条道路组成了内景外环的交通优势,这些优势为碑林区商业地产发展创造了极为有利的条件。
第二,发展商业地产的情况。 近几年来碑林区委、区政府提出了依托商业街区建设打造商务楼宇,发展总部经济的总体思思路。按照政府主导、市场运作、政策扶持的模式推动商业地产积极、快速、健康、稳定的发展。先后培育了16条商业特色区域,55栋商业楼宇,三条被评为西安市特色商业街,一条被评为中国特色商业街,26动被评为景点商务楼宇,3栋被评为特色商业楼宇。下面我就具有代表性的两条街了一个广场介绍如下: 一是雁塔路IT产业一条街,雁塔路与唐代佛教圣地大雁塔得名,它与西北地区的IT产业集散地驰名,是中国特色商业街区,经过多年的培育和发展,目前有中西科技贸易中心,赛格电脑城,百脑汇电脑广场等等六家商业地产项目,都是运作非常成功的。IBM、联想、方正、华硕、惠普等知名公司以及2000余家商户入住,1.2万人在此经营,年客流量800万人。宜商占了全省60%IT产品的销售份额,实现分售1.2亿,以成为IT产业、软硬件开发,数码产品销售,有西安中关村之称。 二是书院门起源于关中书院,是西安市明清风格浓郁的黄成复兴计划的示范点之一,街区以褐色为主,具有清风格关注闽剧传统的四合院24座,影壁一个,总厂千余米,占地面积百余亩,现主要经营文房四宝、印章印泥、泥塑剪纸、茶饮茶艺、旅游纪念品,共有商铺600多个,自建成以来该街区日均游客万余人。宜商,现在无论是西安人中国人还是外国人来西安都会到这里看一看,在这里能体会到最本色的西安人的生活,又能感受到别处已经消失的遗风。书院门是最仿古的商业地产非常成功的项目之一。
三是新周阳(音)广场,骡马市形成于明初时期,它一直是西安市最繁华的商贸集市地之一,2004年区政府开始骡马市地区进行改造,2007年正式运营,新建的广场占地面积68亩,建筑面积26万平方平方米,总投资23亿,是一个现代化的购物街购物中心,街区北部为百货广场,中区为演艺中心和民俗博物馆,南区为配套、休闲娱乐项目。引领着西安最新的消费潮流,近三万平方米的地下停车场为东大街缓解了停车压力,使购物、消费更加便捷,为西安市民、游客提供了一处集购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游为体商贸中心,成为西安崭新的城市名片。
三是发展商业地产的一些做法。近年来碑林区政府在发展商业地产上依托特色商业街区和商务楼宇的建设推动商业地产的发展,主要突出特色二字,突出特色是资源,特色是优势,向特色要发展,向特色要效益的发展思路,我们促进了商业地产的发展。出台政策几年来区政府出台了关于加快商业地产发展的意见,碑林区特色商业街区命名标准,碑林区特色商业街区管理办法,碑林区景点商业楼宇管理办法,碑林区特色商业楼宇扶持办法等政府扶持性文件,同时成立了区特色商业街区领导小组和发展楼宇经济领导小组,对各种工作进行了分工和安排,区相关部门负责宣传、监督、管理服务工作,各街道办事处负责落实和做辖区内的特色商业街区和商务楼宇的引导、支持和筹建工作。
二是策划工作,促进消费,以活动为载体把百城万店无假货,精神文明建设和构建和谐大街活动融合在构建特色商业街区的活动中,并通过这些活动宣传特色街区,宣传特色楼宇,宣传特色经营,打造名街、名店、名楼,打造知名品牌,利用假日经济,黄金周经济,庆典经济集聚商气吸引消费者,提升商务街区和商务楼宇的效益。 三是拓展空间规划建设,目前我区正大力实施城中村棚户区改造和道路升级改造措施,通过改造和升级拓宽发展空间,整合商业资源,规划产业布局,我们牢牢抓住这一机遇对全区的商业资源进行调查研究,并组织相关学者进行研讨形成了碑林区加快建设和反应商业街区的报道,对特色商业街区进行重新布局和调整,使碑林区特色商业街区和楼宇的建设能够不断延伸、规模不断壮大。
四是因势利导对商业街区和特色楼宇加强培育,并派专人进行服务,不断提高商业楼宇的入住率和特色街区的特色入住,对特色街区的经营、提升规模,把着力点放在扩大知名度,增加影响力,使街区成为人们购物、休闲的首选之地,同时积极主动的拓宽眼界,把发展的眼光放长,放远,学习外地先进经验,使商业街区商务楼宇做大做强。 五是在发展上把楼宇经济和商业街区建设有机结合起来,形成低层是经营场所,高层是办公,两者相互促进相互结合,五层以下以卖场、商场、餐饮、休闲、娱乐为主。五层宜商以酒店、住宿、酒店办公为主,经营上引导商家把餐饮娱乐与酒店住宿商务办公,与关注民生方便群众生活相结合,丰富了街区发展的形式,目前已有骡马市商业步行街,西安万达广场,家春秋国际中心等商业地产项目在我区落成。 各位领导,女士们、先生们商业地产已经成为新一轮城市经济发展的重要支点,在这里我要感谢中国城市商业网点建设管理委员会和成都市人民政府给了我们这次学习机会,我们碑林区将以这次高峰论坛会为契机不断总结经验,学习先进,再接再励,在新形势下商业地产的发展与商业地产的繁荣有机结合起来,实现中国商业效益的提升。 在此,我要代表热情好客的碑林人欢迎各位专家、各位领导,各位同仁到碑林区考察指导工作,最后祝愿各位领导,同志们身体健康,预祝会议圆满成功,谢谢大家! [2009-05-21 11:40]
[主持人]:非常感谢阮区长的精彩发言,我们的组委会非常用心,安排非常缜密,因为在今天现场的主题演讲当中我们安排了成都、重庆以及我们西安也就是我们西部最顶级的三大都市、城市的代表进行发言。以前我们都说这三个城市是窗口,我们西部人通过这个窗口看外部的世界,了解外部的信息, 而我们外部的同仁也通过这个窗口来了解西部,其实这个窗口效应已经发生了改变,从窗口改变为舞台,这三个城市代表西部成为一个大的舞台,外部的城市只要输入资本,输入人才,输入你的项目,相信您未来一定会获得巨大的收获,这就是西部城市为您展现的商业价值和商业资源。
下面我们将继续有请我们主题演讲嘉宾演讲,下面邀请到的是四川省政研研室副主任李后强先生做主题演讲。 [2009-05-21 11:43]
[李后强]:非常高兴参加今天这个论坛,尤其要感谢组委会对我的重视,给我这个机会,我也代表四川省委政策研究室预祝论坛成功。
我今天报告的题目就是同城西的商务走廊发展来看整个商业地产发展的走向,我是一名教授,以前我在四川大学长期从事一些研究,有些带有学术观点供大家参考。成都正九点方向城西商务走廊正在崛起,它所预示的商业地产走向,第三是商业地产发展的一些个人看法。 第一、成都这个“正九点”的方向,城西商务走廊正在崛起,从两个方面来看,一个就是成都主城区在地图上看,尤其是城西这一块是九点的方向,使我们想到城西就是早上八九点种的太阳在升起的样子,青羊区在成都主城区像一只羊,预示着以后青羊区在成都商业地产中将成为领头羊,可能不太正确,你看它的头正好在天府广场。 整个的城西的商务走廊正在崛起,它呈现五个趋势,第一就是多点化,第二是商产化,第三是人文化,第四是集群化,第五是生态化,现在看整个城西的商务走廊的发展现在有很多高楼出来,有16座面积达55万平方米,占成都总面积的53%,现在正在建的面积有20多万平方米,产业园区五个。另外大家可以看见城西的楼宇面积使用率也是非常高的91.3%,高出成都其他地区是12个百分点。
另外,这是多点化的趋势,很多都在不同的类型的商务楼正在建设,还有正在实施占地700亩的青羊新区也在实施当中,还有青羊区的工业总部这是一个好地方,它的建设和其他地方不一样,它注重低密度和生态化。 其次就是商业地产开发与产业结合紧密,尤其是通过商业地产的发展来带动当地新的经济发展,和过去这种修房子卖房子的传统做法完全不一样。比如说青羊工业总部基地这个地方搞了五个统一的经营模式,实现价值共创的途径,它有六个统一“统一规划,统一投资,统一招商,统一经营,统一建设”。从现在看,这种方式在在商业地产开发方面走出了一条新的炉子,既使是同一家经营模式也不一样,比如租金的模式已经颠覆了以前单纯卖房子的模式,另外它和文化结合比较紧,比如成都的宽窄巷子、琴台路、金沙遗址,还有太升路、文殊坊都称为五朵金花了。现在看到的是太升南路,它是卖电子产品的地方。
第四方面是集群化和职业化的方式,它表示在三个方面的特点一是体量很大,第二是功能很齐全,配套很齐全。第三是专业化的趋势,它是作为一种金融商务为重点,体现文化旅游特色的一个东西。 第五就是休闲增大趋向比较明显,生态化,尤其是前面我说的它是青羊工业总部基地为特点的,它有一个绿舟创业产业园,体现出了高端企业创业需要的环境。现在占地1万多亩的绿地工业园区和农村新区也在建设当中,这是第一部分。 第二部分我想说一下成都的商业地产向什么地方走呢?我总结了五个凸现,第一个是行政凸现,我们这个去受行政影响比较大,现在党政军都在这边,省委在这边,成都军区也在这边,老的商业区及比如骡马市也在这边。第二是链条化趋势很明显,体现了一种文化,又是文化凸现,这几个凸现表现比较突出,这也是整个商业地产未来发展的方向。
商业地产行政元素方面,它是行政中心,政府的定位也是非常明确的。其次,传统优势对商业地产影响很大,骡马市是一个传统的商业中心,虽然这几年地位有所下降,但是现在地位又凸现出来了。 第四个方面就是文化,这个地方体现出文化分为很浓,70%宜商都与旅游有关的。错位发展方面城西的商务地产方面要体现出文化旅游错位竞争和特色发展,并且在这个城西商务走廊中很多大企业和科研院所,大家知道成飞公司,就是歼七飞机的研究所,还有611所都在这里。 第五我用了几个关键词体现,第一个是领头羊,还有十大优势和十个注重,我前面说了城西尤其是以青羊区为代表,它在地图上像一只羊,它要起到领头羊的作用。我看了一下有十大优势,第一个就有文化旅游优势,尤其是五大宗教都在这里,青羊宫大家都知道,还有党政军都在这里,金融优势很突出,保险在这里占的比重也很大,其次就是教育的优势,比如我们成都中学的四中、七中、九中都在这个地方、还有泡桐树小学都在这里,还有传统商业的优势很明显。第六是服务的功能很完善,第七个是资源、资产优势很明显,第八旧城改造的前景很大。第九是开放的模式很明显,60%的外资银行在青羊,第十是这里的酒店入住率很高,三星宜商的宾馆比其他地方入住率高出20%,它的特点是商务、商住,商贸要差一点。这里我总结了一个鸡蛋壳理论,就是说小鸡要孵出的时候,这个蛋壳一定要长大,不然就孵不出来所以我们有一个鸡蛋壳的东西,我们要冲出去就是要变存量为增量,要打造“天府之窗商务青羊”,不能搞内部的循环要向外,现在还有很多的商务房说是正在衰老的帅哥,原来是靓亮帅哥,现在变成了老年人了,比如要挤写字楼开始老了,旁边的城市之星也不是领先的了,缺乏多功能性办公楼。
成都的商业地产发展有很多机遇,最大的机遇就是统筹城乡改革示范区,这个方案前几天刚刚批准下来,省政府也在研究这个,刚批了重庆和成都。城西是在一个中轴线上发展,有一个级差效应,还有现在成都这一块再不是原来的“蜀道难难于上青天”了,而是一个西部交通重要枢纽,这个图是18日通过的建设西部综合交通枢纽的地图,以后我们到成都周围一个小时两个小时4个小时,六个小时,最远8个小时可以到成都,我们把蜀道难变成蜀道通,我们在10年左右要投资1万个亿专门进行交通建设,8小时交通圈现在是8000多公里,高速公路也是在全国领先的,把蜀道难变成蜀道通,以后我们出川的道路有41条,现在我们的铁路出川的实际只有四条,带上其他的有七条,高速公路只有4条,以后我们四川盆地就是不是盆地了,是一个开放的了,这是一个巨大的潜力,怎么样做这方面的工作呢?我们觉得要在四个方面注重:
一是政府的力量,在推动商业地产方面政府是大有作为的,一个方面就是规划,规划是龙头,尤其是功能要搞清楚;第二是基础建设;第三是政策扶持方面要根据现在的政策对以前的一些政策进行废弃,要注重模式的创新,尤其是地产商要适应新的发展趋势,比如说多样化、综合性,在整体中找到定位,要注重改旧的战略,改造旧城就有很大的盈利空间;第四是要注重区域文化,商业地产文化特点很明显要将文化融合在一起,一个地方的文化发展是核心,没有文化的地方就是一座死城,它的支撑就是文化在打造有文化品位的时候要注重很多问题,现在看到四川很多名城古街的打造有很多问题,叫五要五不要原则,要个性化不要雷同化,要协调化不要异向化,要情感化,要以人为本不要机械化,要资本化不要当成包袱,现在修好一个东西往往成了一个包袱,修建完成的一天就是宣布死亡的一天,还要精美化不要低俗化。
现代建筑的发展趋势就是,现代建筑是区域化,区域建筑要现代化,这是我们建设时要注意的,这也名城古街是地方文化的集中体现,四川问题比较多,我总结出一个观点,世界上的文明古国都是落后的国家,包括古埃及,古中国,原因就是没有把历史文化变成产业,没有变成产品,一直当成口号在喊,欧洲做的很好,他们把城镇文化发展得很繁荣,他们就是变资本的概念很强,我们在发展新区的时候要注意,要制造四个点,是切入点、吸引点、生长点、和闪光点并产生强大效应。 最后要感谢大家听这个报告,谢谢! [2009-05-21 11:50]
[主持人]:非常感谢李主任精彩发言,今天上午一共有七位领导和专家做了主题演讲,我们今天主题演讲内容是金融危机下我们的商业地产发展机遇和挑战,在下午我们将有更加精彩的话题,那就是中国的商业模式未来的发展状况,今天下午将有更多的领导和专家进行主题发言,期待大家光临,另外我们今天下午的主题发言的嘉宾请到了韩健徽先生,我们的专家主持相信会有更加精彩的内容。 [2009-05-21 11:55]
[主持人(韩健徽)]:尊敬的各位领导,各位来宾,新闻界的朋友们,大家下午好!今天上午2009中国(成都)商业地产发展高峰论坛举行了隆重的开幕式,来自商务部、住房和城乡建设部、国务院发展研究中心、中国城市商业网点建设管理联合会、成都市人民政府的领导和专家进行了权威政策解读。中国步行商业街工作委员会四川省委政研室,成都市青羊区人民政府,都江堰人民政府,重庆市江北区人民政府,西安市碑林区人民政府,香港华人集团从不同角度、对金融危机下商业地产发展的挑战和机遇。 今天下午本次论坛将邀请广大商务主管部门,商业地产开发企业、商业街区、中介代表,从商业地产、商业街区、特色经济、区域经济等领域就中国商业地产的发展新模式进行交流活动与大家一起分享。我们首先有请成都丰德国际集团董事长、成都万瑞置业有限公司董事长许晓舟做大会发言,大家欢迎。 [2009-05-21 14:20]
[许晓舟]:各位领导,各位嘉宾,各位地产界的同仁们,下午好!我发言的题目是《城市多中心发展与微型CBD建设》。近五年来商业地产呈现出了快速发展的趋势,之所以能够快速发展首先是因为我国经济发展水平的不断提高,经济快速增长推动了现代服务业的发展,催生了对商业地产的需求,商业地产的繁荣是经济繁荣的一种表现形式,可以说现代商业地产的发展水平已经是衡量一个城市现代服务业发展水平的重要标志,同时也是衡量一个城市经济社会发达程度的重要标志之一。另一方面,城市化进程也对商业地产的发展起了很强的推动作用,现在不论是国内还是国外,不论是一线城市还是二线城市,在城市发展方面都呈现出一种趋势,就是随着城市空间的不断扩大,城市内部现代商业及商务活动已经开始呈现由一个城市中心向多个城市次中心的转变形式,而这些次中心的商务地产建设、营运又与这种趋势相辅相成,我们都知道中国的城市早期发展模式是圈层化的,规划发展,就是同心圆、摊大饼的趋势,城市中心区都规划了一个CBD区,由于交通因素、人口密度、居住变迁、生态环境、配套设施更新等限制已经不能适应城市商务发展的需求。
城市商务多中心的趋势日趋明显,北京在建设以国贸为中心的CBD的同时随着经济发展带来的产业环境变化和城市空间的扩张,催生出了金融街、中关村、西长安街等商业中心,随着产业的规划也催生了一些新的商业区,比如现在所催生的通州商业服务区。同样在上海商务办公也呈现这种趋势,既有依附于传统商业区而形成的南京西路、淮海路商业区,又有国家级开发区陆家嘴商务区,还有完整的交通条件的徐家汇虹口商务区,目前根据上海市现代服务业发展规划,上海还将在城市内环线和中环线打造更多的商务办公区以满足经济增长所带来的商务办公和商务购物的需求,这样城市才能均衡发展,而这些商务区往往都是通过一大批量的写字楼或者是商务综合区聚合而成,通过项目运营带来人流、资金流、信息流,这样对周边区域起到了很强的带动作用,我们形象的把这些称为微型CBD,实际上它所具有的功能就是把传统意义的CBD微型化。
现在我们将视线移回成都,纵观成都写字楼的发展历程现在是腾飞阶段,从最早规划的CBD区到人南商务区,东大街沿线商务区,光华商务片区,天府大道商务片区呈现出了城市多中心的发展趋势。由上述案例我们可以看出,无论是从经济发展需要还是城市空间的变化,城市都在经历着从一个中心向多个中心离心扩散的发展趋势,这种趋势是不可逆转的。 以成都市青羊区为例,政府最早规划的CBD就在青羊区的骡马市片区和锦江区的盐市口、春熙路片区,但是随着城市经济和区域的发展,青羊区内的金沙、光华等片区很快成熟起来,催生了对写字楼的需求,因为这个区域同时具备了地铁和高档住宅的两大因素,按照国内外大城市的发展轨迹,地铁沿线往往是写字楼集中分布的区域,成都市地铁2号线,4号线都贯穿青羊区,同时作为高级住宅区集中的区域,由于其居住人群的原因对商务、商业服务都有较强的需求,这无疑推动了写字楼和商业项目的开发建设,也为微型CBD的出现创造了有利的条件。
万瑞置业作为本土的一家商业地产公司很有幸的成为了成都市多中心发展的见证者和参与者,从04年开始的丰德国际广场就在这方面做出了有意的尝试,通过其大体量写字楼群带动商业繁荣,并迅速在该区域引领了商务写字楼的开发建设,使其名副其实的成为了一个微型CBD区,为区域经济的发展做出了重大贡献。万瑞在开发微型CBD的同时也在持续深入的对其进行理论研究,分析它的成因与发展趋势,将理论与实践相结合,不断完善和提升自己的能力。万瑞正是通过丰德国际广场丰德万瑞中心,金沙万瑞中心的开发见证了城市多中心的发展,也通过这些微型CBD项目的开发与运营有效的促进了这些次中心的形成,带动了区域经济的发展。
目前,正在开发建设的金沙万瑞中心作为金沙光华片区的商务标杆项目也必将为促成这一微型CBD区域的形成做出自己的贡献。朋友们,目前全球金融危机对全球经济的影响还在持续,这次危机使我国的制造业受到了重创,外向型经济模式受到了严峻挑战,加快经济转型、升级是应对金融危机的战略决策。经济转型、升级必将带来新的一轮发展机遇,而发展现代服务业则是加快经济转型、升级的战略重点。 因此,我相信现代服务业必将迎来一个前所未有的发展机遇,而商业地产作为现代服务业的重要载体,也应顺势而为发挥其作用,展示其潜力。并伴随着城市化的进程与城市多中心的发展格局相适应,与一个又一个的微型CBD的建设与开发迎来商业地产的广阔前景,谢谢大家! [2009-05-21 14:28]
[韩健徽]:我们讲城市,城市,城与市行,以市兴城,我们把一个城市的管理者称为市场而不是城场,从近二十年来我国商业地产的发展应该说始终伴随着中国的城市化进程,许董事长为大家阐述了城市微型CBD的发展形势,也为大家阐述了大点城市,多点多中心的发展趋势,近年来全国很多城市的商业地产发展现状来看,也正在呈现出商业中心、商务中心、形象中心、展示中心、服务中心和社会活动中心这样一种复合化的趋势,非常感谢许董事长的发言,我们也衷心的祝愿全国的商业地产能够实现商业与商务的平衡发展。
我们今天所经常提到的商业地产大家应该清醒地看到,商业地产,商业地产,先商业后地产,商业地产发展离不开商务主管部门的科学规划和有效的引导,下面有请杭州市贸易局网点建设处处长吴坚发言。
吴坚:各位领导,各位同仁,今天的高峰论坛对我的启发很大,作为一个城市的商贸主管部门,在发展商业地产、商业网点的新时期应该站得更高,看得更远,想得更多。我们中国步行商业街工作委员会的要求,我应要结合杭州的实际向大家谈四点认识并且发出一个邀请。
结合杭州的实际商业地产的发展第一点认识是,商业地产规划先行是重中之重,大家知道商业地产既是一个城市保障居民基本生活的需要,也是繁荣市场,促进国民经济发展的需要。一个城市要加快商业现代化建设是商业地产布局、结构、功能与国民经济的发展和消费需求变化相适应,都应该按照城市的性质,按照城市的总体规划布局来制定特有的城市商业地产的导向型规划。
杭州的规划应该说做得比较早,落实的有成效的,这里简单介绍一下: 第一、商业规划先行有利于特种商业地产的新发展,杭州的商业网点发展制定了,应该说结合杭州市的风景旅游城市这样一个性质,构建大都市建设新天堂这样的目标下确定的,也是按照城市的层面设施与空间布局,根据杭州市的总体规划提出的。按照“一组三户三形上行”(音)六个生态带,按照这些要求以及商业发展的趋势,杭州市商业地产分布主要分为市级商业中心和市级商业副中心,区域性商业中心和区域性商业副中心,以及社区集镇商业和社区商业,同时建设了上百个商业特色街区,主要是多街区,多层次,多功能发挥整体协同效应的商业地产网络构成,这是基本的情况。 第二、商业地产的规划要落实,主要要在实际行动上。一个好的规划没有落实是一纸空文,杭州的商贸主管部门在大的商业地产建设上首先跟规划的立项、建设、审批部门做好事先的衔接工作;第二同开发商、开发企业做好布局的沟通工作;第三是规划的调整以及商业设施的新变化提出建设性意见,必须要落实;其次规划要随着城市发展的进程进行集中调整。杭州这几年的城市规划调整很快,特别是08年市委、市政府提出杭州市要新建2个新城100个综合体,这个概念是大手笔的,体量非常大,我们粗略估计了一下70%以上是商业地产,所以我们的商业地产规划,网点规划,布局结构也要按照城市的进程合理的进行新一轮的调整,促使我们商业地产布局更合理,朝着这样一个方向发展,这是第一个认识。 第二个认识商业特色街区建设成为各城市商业地产新发展的必须模式要走,商业特色街区是城市商业经济的加速器,文化承载的载体,生活品质的展示窗口,对城市的品牌发展和建设有重大的意义,前几年全国各地,各大城市对商业特色街的建设有很大的成效和成绩,杭州的商业街也有一个发展过程,从发展过程来看走过了两个时期,第一个时期是自我发展时期,自建自创时期,主要是上世纪80年代到90年代初,特点是以专业市场为基础的逐步扩张、扩展,最初是丝绸、服装以及电子信息,逐步形成有鲜明产业特征的商业特色街区的方向。第二个时期是政府指导、引导阶段,90年代末期到现在。
2001年杭州市委、市政府提出了赶快推动杭州商业特色街区建设的决定,明确了城市发展的战略规划,从02年起杭州的特色街区建设驶入的快车道。02年又提出了9加9信用特色街区,在这个期间特点是依托城市的建设发展,有规划、有发展建设商业特色街,城市发展建设对原有商业街区的整治、提升,对于有一定规模和良好发展的地产进行了规划、引导,使其得到提升,现在来看效果是相当明显的。二是根据城市定位的要求,战略、开发、新建街区,满足城市形象提升,丰富城市的文化内涵,彰显城市特色的要求。到目前为止,杭州市的商业特色街建设成效应该说是十分明显的,老街当中已经有一条授予中国特色商业街,新街中的五条授予中国特色商业街,这其中有很多都有一定的知名度,五方街(音)已经非常有名了,可以说在经济形势不好的时候这些商业街区已经走出了困境,也可以说是我们杭州市政府带领商家走出了困境,去年刚刚获得的十佳汽车贸易街也是今年获得的商业投资街,去年汽车销售是180亿,今年一季度销售收入是52个亿,其他街区在这次扩大内需、促进消费的政府倡导下开展了各种活动,层次不同,各种导向性的发消费券都在我们街区实施,可以说是形势也是一片大好。
下一步我们杭州的商业地产还是侧重于在商业特色街区新区的建设侧重点上,07年开始杭州市委、市政府提出了新一轮发展计划,要在未来五年围绕提升老街区,培育新街区创造名街区的三大目标任务,还要提升商业街区的社会、经济、文化、环境和老百姓的生活品质,所以如果有机会同行可以到杭州看一看,看一下有没有感觉。 第三点认识,各级政府致力于民生工程,为商业地产新发展创建、创造,提供了良好的机遇,大家知道现阶段从中央政府到各地政府都在大力打造民心工程,以居民、城市外来务工者息息相关的生活设施、购物场所的提升上,从关注民生的角度上得到了高度的重视。杭州这两年在商业地产提供了一个很好的平台,所以说民心工程有两大工程:第一,从06年起用三年时间改造提升农贸市场,到目前为止杭州主城区的100多家农贸市场已经全部改造提升完成,政府投入的资金是70%,30%是业主,所以说整个商业设施已经焕然一新,翻天覆地的变化,老百姓、商家用户都感觉效果不错的,住上去之后按感觉档次有很大的提升。
第二从07年开始用5年的时间对杭州的商品、商业市场进行整合、改造、提升工程,杭州是一个大市,总共有一个700多个市场,到目前为止已经是第三年了,杭州市的商品交易市场,按照市委、市政府的决定,新建一批、改造提升一批,搬迁一批、整合一批,拆迁一批这五方面的规划已经制定,重点以大项目带动小项目、新项目,并且把杭州脏乱差向有品质和功能完善的目标改进。对我们商业地产带来了两个极好的机遇,一个机遇是带来商业设施、商业地产资源的重组,对提高商业设施的利用率,对其进行更新,对商业资源的重新整合带来了新的气息,有利于我们商业地产的开发商,也有利于我们主管部门进行重新的资源配置。 第二,商业业态的一些调整,生活设施配套的完善,一方面更加贴近城市居民的生活,也对老城区的商业地产布局的变化、城市发展设置新的商业业态及商业地产的新发展业提供了一定的便利条件。 第四商业地产新发展需要建立资源发展的平台,大家知道商业地产的开发建设很复杂,如果商业地产资源得不到合理的配置、利用,会直接导致开发不合理,整体层次就比较低,现代服务业发展缓慢,交易方式落后等等诸多问题,一方面城市住宅建设的配套商业设施是将农村大量农田用地改变商业用地,由于盲目的投资开发、建设导致商业地产大量闲置。
不瞒大家说,杭州主城区范围内曾经有一段时间最繁华的地区空置的商业面积有600多万方,现在好多了,另外一些品牌连锁企业找不到合适的商业网点而苦恼,其中最大的原因就是信息不对称,商业地产开发商建设的商业设施不符合我们商家和品牌连锁企业硬件设施布局要求。为了解决好这个问题,我们第一件事就是从03年开始联合举办了每年一次的商品展,也为我们商业地产的开发商,为我们商业地产连锁企业建立一个互动平台,效果十分好,包括我们成都在内有很多大的项目,04年05年在当地在杭州展示的时候一抢而光了。
今年第七届6月28日开始。另外,今年四月杭州成立了市级商业地产行业协会,据我们了解在全国各大城市中属于首例,成立当天部里面的领导也发来了贺信,应该说具备了这个潜力,这主要为我们商业地产开发商与商业企业互动、信息对接,不走弯路或者少走弯路,进行资源的合理配置,也可以说是为加强全国商业地产和企业之间进行横向的交流和互动,使商业地产得到更好的发展,达到这样一个目的。
最后一个,我也想说一下2009中国杭州商业特色街发展论坛的筹备情况,这次中国步行街工作委员会对杭州很信任,09年的商业特色街的高峰论坛10月份放在杭州,我们多数主办方,现在论坛的筹备工作已经基本到位,市县的资金也已经到位,希望在座的兄弟单位多多关注,我们也将向各城市的同行发出邀请,请大家到时候到杭州2009中国特色商业街区发展的高峰论坛,共商商业特色街区发展大计,杭州大家可能都来过,杭州是一个美丽的城市,最近几年杭州的发展很快,希望大家多走一走,杭州的特色街现在老街打造成功,新街也在打造之中,各种特色街区的建设也是我们商业地产发展的趋势,希望你们来杭州走走看看,谢谢大家。 [2009-05-21 14:40]
[韩健徽]:成都与杭州同属休闲之都,大家知道近年来在全国商业地产的发展过程中,也开始出现了大型化、盲目化、形象化和同质化的四化现象。自2005年开始商务部会同有关部门都在积极的起草制定商业网点管理条例,在去年也就是2008年向全社会公布了征求意见稿,这个条例作为即将与我们商业地产行业关系最为紧密的一部法律法规,我想其最主要的目的就是要促进我国商业地产的发展,能够做到计划生育,优生优育,避免把商业办成一项伤心的事业,刚才我们杭州市贸易局的吴坚处长向大家介绍了杭州的网点规划、商业发展、特色街区的建设情况,特别介绍了政府以及商务主管部门在商业地产发展的过程中所应该发挥和起到的作用。坦率的讲杭州的特色商业街的发展在全国来讲和全国各个城市相比起步是比较早的,经过多年打造九条特色街,也就是吴处所称的老九条各具特色,今天的杭州除了西湖、灵隐寺、龙井茶以外,还有一条条特色鲜明的特色商业街。从去年杭州市委、市政府又开始在老九条的基础上着力打造新九条特色商业街,那么新九条特色商业街是什么样子呢?那就是刚才吴处提到的,在2009年也就是今年10月份由中国步行商业街工作委员会与杭州市人民政府共同主办,由杭州市贸易局和杭州市下城区人民政府共同承办的第七届2009中国杭州商业街发展高峰论坛将在杭州市举行,届时我们的杭州包括我们中国步行商业街工作委员会向大家发出邀请,希望大家到杭州来看看我们今天的新九条是什么模样,来进一步交流我们特色节发展的成功经验,再次感谢吴处。
我们知道商业,商业,商业的发展离不开区域的文化,商业地产的开发在保持传统的基础之上,还要与现代进行有机的结合,中铁二局作为大型的国有企业对商业地产发展有着独到的见解,下面有请中铁二局股份有限公司的总经理曾永林做大会发言,有请。 [2009-05-21 14:45]
[曾永林]:尊敬的各位领导,各位嘉宾下午好!非常高兴欢迎大家入住我们中铁二局集团属下的酒店,这是我们中铁二局的酒店,希望大家下次不是开会也可以来。主持人给了我五分钟的时间,我就在五分钟之内把我想说的观点很快的告诉大家,我们知道在商业地产开发过程中出现了很多模式,简单总结以下有以下几种。 第一是简单开发模式,第二是复合型的开发模式,也就是所说的餐饮、购物、酒店于一体的模式。从运营来说是单一的出租,就是租出去就完了,还有出售也是比较简单的还有租售,无论是哪一种模式都有几点弊端:第一个缺点就是定位上的不合理,好多的商业复合体都喜欢追求大,追求高品质就不能得到市场的认同,在短期内很难收回自己的投资;第二个缺点就是我们自己的商业体与城市区域规划不匹配,不能和城市区域经济发展相一致,使得我们这些商业体在发展的前景上受到很大的制约。当然,它的经营模式也比较落后,它的退出机制也是有限的。
那么我今天想告诉大家一个新的模式是这样的,以核心产业项目的植入为主要的发展产业的模式来营造商业地产发展的新模式,那么这个模式是什么意思呢?我们在一个区域,以一种或者是几种主要产业的植入来带动当地的商业体来发展。这种发展模式具有复杂性、长期性,持续发展的特点,首先是多元化的投入,它是打造一个投资经营平台,让投资商、运营商、施工等等在一个平台上发展,这需要各地政府的支持,还需要好的市场机制以及相关机构的参与。第二,它的退出机制来讲,从经营模式来讲是一个新的模式,通过经营权来上市或者退出形式退出。
中铁二局从80年代开始做房地产,当然房地产中有部分的商业,从2001年中铁二局股份有限公司上市之后,我们主要做房地产运营商,就是做房地产的土地整理,土地前期规划、整理到土地整理好之后政府挂牌我们获得土地,进行商业地产住宅开发,最后形成一大批的商业地产来持有。城市运营商的概念就是土地的全流程开发商,也是资源整合商,就是把各方的资源整合在一个平台上运营,这几年来中铁二局开发了龙泉的中铁二局新城,大邑花水湾,达州的龙郡等等区域,开发的这些项目的体量一般在三平方公里到20平方米不等,今天我想跟大家介绍一下几个项目的形成。
龙泉的东山国际新城,离成都19公里,其中规划了大量的商业项目,其中商业体有60万平方米,通过特色商业旅游业、酒店业、体育商业以及保健产业的植入使我们整个商业产业有了更好的发展,这是郫县黄龙镇的一个项目,这是大邑花水湾的项目,我们知道大邑花水湾在成都是有名的温泉区,以前这个区温泉开发档次比较低,现在中铁二局全面打造一个温度假的国际小镇,包括酒店、水疗中心以及一系列的健康休闲设施,为整个区域服务,也通过产业的植入使得我们的商业地产获得很大的增值。
这是达州的龙郡,还有一个天津滨海项目,根据它的特点我们会植入游艇项目,通过这些植入提高商业地产的价值。我主要讲一下温州金马的项目,项目整体规划是28平方公里,离成都市中心30分钟车程的位置,我们准备植入的产业是体育休闲产业、旅游业、现代服务业、包括数字服务,和一大批的群众性体育产业在里面,这是温江金马项目的总体规划。这三个方面的产业,第一是通过体育产业建立一个体育城,通过无限数字城,通过全区域无限数字手段在无线数字手段上产生很多的产业,包括会展、原创音乐、总部基地、原创中心、旅游产业等等。
我要告诉大家的是,我们要在区域经济的发展中让商业价值不断提升,我们知道我们现在这些区域开发项目离中心城区大概30分钟车程的位置,这些商业的土地是比较便宜的,它的便宜就在于它没有形成当地的商业气氛,通过我们产业的植入,通过大量居住人口的集聚使它的商气就集聚了,我们再通过很多的变相方式,把现金流回来,然后我们的商业体的所有权始终在我们的手上,获得我们商业资产不断增值,也希望在座的各位有兴趣,有意参与这项事业的朋友们、投资者们,我们一起来打造发展前景非常好的商业发展区域和模式,这些可行的模式,我相信会给大家带来更多更好的效益,谢谢各位! [2009-05-21 14:55]
[韩健徽]:早知道这个酒店是中铁二局的就给曾总再加10分钟,刚刚曾总给大家做了很好的演讲,刚刚他提到不要片面求大,按照边际效应理论最佳规模产生最佳效应,我们商业地产要避免只求规模不求效应的情况。从今年商业地产发展情况来看,直接或者间接依托产业集群的商业地产项目具有旺盛的生命力和广阔的发展前景,再次感谢曾总。我个人认为,从某种意义上讲没有新的商业业态,只有新的商业组合,近年来在全国商业地产的快速发展过程当中,城市综合题异军突起,并强烈挑战着传统的商业地产开发模式,下面有请上海弘基集团副总裁高栋做大会发言,大家欢迎。 [2009-05-21 14:55]
[高栋]:大家下午好!商业是特别有意思的一个话题,弘基集团在上海是专门从事商业地产的开发和运营,它旗下做了许多商业地产产业链,包括设计、开发运营等等,做了很多商业地产有很多经验可以分享一下。 商业其实可以延伸出很多商业模式来,这两年一种高密度、高集约、高复合的模式,它以它的规模和它的集群效应引来越来越多的关注。其实,城市综合体在国内来讲它的发展并不算时间很长,但是它在国外已经有一个很长的发展历史阶段了,我们讲综合体是一个办公综合体,在一幢楼里面把所有的功能融合进去,后面美国有一个镇把所有功能结合起来,相对比较成熟的时候综合体容纳了很多的业态,很多的功能,已经有了城市的功能了,所以我们把综合体称之为城中城,我们看到的是美国非常有名的一个城市综合体,其实大家都知道,这个洛克菲尔(音)中心在建造的时候也有一个问题,就是一到晚上就没有人了,因为之前他开的商务比较多,到了晚上就变成了一个死城,他们也在研究在这样一个综合体里面不能没有旅馆和居住的功能,所以在它的外围造了希尔顿酒店和希尔顿广场,一下子给它带来了很多的生机和活力,所以城市综合体有很大的特点,主要就是复合和集约。这些功能要互相联系互相协调,我们都讲,城市综合体其实是商业地产的一个变态,它是通过集群模式延伸出来变化的形态。
但是所有的城市综合体商业地产遇到的问题他都会遇到,难做就是商业定位,很多做过商业地产的人都觉得定位是很困难的,商业地产定位的困难源于本身的复杂,第一它是利益链很复杂,第二产业链很复杂,住宅是一个两用化的过程,开发商消费者的关系很简单,但是商业地产的链就很长。第二在做商业地产时候牵涉很多的产业链,不说融资和招商还有开发和管理就很复杂,这些复杂导致了定位的复杂,但是我觉得所有的这些复杂的事情都可以用很简单的话讲清楚,我们以前讲就是要定市场,定客户,定规模,定运营模式。
这几件事情定清楚了就可以有很好的解决,我们就是要定商业模式、客户细分、区域内的竞争对手,定客户不是指最后的客户群,包括消费者,定位模式讲到最后就是卖与不卖的问题,到了最后卖和不卖是很复杂的问题,在上海《第一财经》做过一当栏目,怎么卖?卖什么?这不仅是一个融资的问题,还有招商还有运营,还有规模,很多人都跟我讲商业地产规模你拿到那块地的时间规模已经定了,规划局批准给你多大地的规模,但是商业地产不太像住宅,它的规模的限制性很大。
我们曾经在济南做过一个项目,大型设计院做的一个设计项目,当时我们是旗下的策划公司和设计院一起做的我们跟甲方做了第一轮汇报,当时讨论最多的就是多大规模是合适的规模,50万、60万还是80万?我们先定什么,再定什么更重要。在商业里面的规模其实有一个很简单的计算模式,我们比如说这个项目单位250万平方米来计算,商业地产里面有一个数据叫做人均商业地产保有量。在上海这个数据很高2.5,其实这属于商业有点过剩了,美国也不过是2,欧洲是1.5%,济南是0.67,分到那个区域也就是0.4到0.5,在这样一个人口规模的城市里7万平方米就差不多了,所有的区域商务中心就是把它放大,放到三公里来做,做了一个很复杂的测算,如果做核心商业的话,核心商业指的是零售、餐饮、休闲,我们当时做了一个下限是8.5万平方米,上上限是10万平方米。250万平方米里面10万平方米的核心商务足够了,你的商务,你的酒店可以通过其他方式确定,比如你出售性的产品,类住宅、类办公,类酒店等等,你住宅是卖50万方还是70万方呢?
刚刚我说的话题说明第一商业地产在所有城市综合体碰到的问题,商业地产都会遇到,商业地产雨遇到的问题城市综合体也会遇到,在大的城市综合体里面分类规模更重要。这是其中一个话题,第二我们看除了商业地产跟商业地产一般的项目一样的这些特征以外,我们还有没有其他的一些跟商业地产不太一样的特征呢?其实我们作了很多国外商业地产的研究,我们从国外的商业地产发展过程中我们自己做的城市综合体来讲,城市综合体跟一般的商业地产不一样的特征,我们说城市综合体的选址基本上在城市的准增长点上,另外它具有高复合业态的模式,而且这种高复合有两种,一个是高复合度,一个是高复合率。第三个是交通,一般的商业地产不会谈交通,但是城市综合体交通是一个严重的问题,第四是城市综合体是持续的过程,第五我们也会谈一下关于城市综合体的开发模式,有两个样板一个是“快煮”一个是“慢炖”。
其实没有说成是综合体一定要做到什么地方,在国外城市副中心都可以做,在城市中心我们一般以改造为主,但是从国内的城市综合体来看一般都做在城市副中心和新型开发区,其实城市综合体的产生是有动因的,为什么呢?我们刚才看那个洛克菲尔(音)中心的案例和国内的开发不太一样,国内在很多新兴区域里面做了很多开发,但是配套跟不上。但是我们而且购物,综合体就是把人的这些需求综合来看,所以我们一直说其实城市综合体我自己感觉要做一个城市的城市综合体不一定要在非常空旷,没有消费基础上做很难,它需要一个有人流消费基础,有交通规划基础,它不能自我的去生成,但是它可以点燃一个区域的商业机能。
万达在上海的中环(音)作了一个万达广场,它在南汇,虽然现在南汇和浦东已经合并,但是以前我们并不看好,当时对万达的选址感觉有疑惑,事实上它的选址是很精准的,当时那个地方百姓的消费基础是很好的,有小上海之称,它唯一缺的就是没有商业集群,万达在那里做了之后就是引爆了人们综合消费的场景,所以任何在城市,马上要起来的区域做城市综合体事实上是非常恰当的选择,我相信很多政府和企业未来都会关注这些区域。
现在我们看到很多国外的案例,因为今天时间比较紧就不详细讲了,包括日本横滨的21世纪港。第二,城市综合体我们看就是综合,但是综什么呢?合什么呢?因为在一般的城市综合体有商务、商业、酒店、居住,这是它的基本功能,这些组合往往才能构成一个综合体基本的态势,但是这些完全是因为你看在国外一些案例里面有很多其他的功能包括会展、影院、博物中心、体育、娱乐等等,一般来讲复合度越高的综合体它所发挥得能绩就越大,日本有一个综合体叫做摩多水城(音) 。
除了高复合度以外,其实在做综合体的时候到底它要起来什么作用呢?为什么作综合体,其实城市综合体最关键的作用就是1加1大于2,就是这个业态和那个业态要发挥共同的作用,在购物中心里面,不知道在座的里面有没有做购物中心的,购物中心里面经常会做电影院,电影院是吸纳人流很重要的地方,为什么要做呢?因为它是一个人流发动机。但是在购物中心里面的电影院在设计的时候有一个原则,就是入口要近,出口要远,为什么这样讲呢?来看电影的人都希望马上上去,所以他进去的出入口要非常近,要迅速导入,但是出口要远,如果这些人看一个电影从商业出口马上出去的话,这些人流在这个商业群里面就没有共享,就没有起到一个综合的作用,所以往往大家会把电影院出口放在什么地方呢?放在商业中庭、过道,或者比较绕的地方,让这些人进去之后进行连带消费。如果把它扩大为综合体的话在这里面的商业、酒店、住宅都要形成协同互动、连带消费,如果形不成这一点这个综合体就不是成功的综合体,因为曾经我们接触过很多项目,有一个蛮大的综合体是做专业市场,我不是说专业市场不能做,完全能做,但是它跟市场,跟酒店,跟零售都不一样,必须进行有效的处理和隔离,最终来讲如果把这些业态混合在一起达到了1加1等于2或者小于2都不是好的业态,从这张图上可以看出哪些业态是有价值关系的,哪些业态之间是有利益冲突的。
第三、我刚才讲了,如果在一般的商业里面交通是一个问题,但是不是严重的问题,但是在城市综合体里面交通是一个很严重的问题,就像病毒一样,在肺里面叫做肺炎,和鸟结合是禽流感,所以城市综合体尤其是那些大的综合体里面大的交通和内部交通是一个系列,它内部也有很多的要素,它整合了很多的交通要素,而且内部也不是单纯的交通,比如零售、住宅和专业的市场需要的交通都是不一样的,需要进行整合。
第四、所有的城市综合体都要考虑一个问题,就是三高一多,高密度,高集约,高复合,多街坊。它要在这样一个高密度的市场中要和城市的发展相结合,所以国内的开发商和自己都很心急。
前面看到的日本六本路17年在里面做了10几20的比比皆是,开发的快并不是专门的选项,必须用心的做。 最后一个我没有放在里面,在国内有两类,第一类包括我们旗下的自己来作,包括我们设计院做的绿地项目,做万达的项目,做其他类型的项目,那些开发商如果做城市综合体的话它往往会选择先做住宅,通过大规模的滚动开发,降低商业地产的成本,有些持有,有些出售。很多人说到新天地,很多人认为新天地只不过是一个商业项目其实不是,当时他们把天平洋路拿下来之后首先挖了一个太平湖,首先把这个环境做起来,然后做了新天地,整个新天地就600万平方米,分了两期做,之后就引发了这个区域的兴奋点,周边的区域就迅速发展,当时我小的时候就住在新天地旁边,当时也就卖4000多块钱,不像现在做了8万多,后来做了企业天地,最近它前面有两栋超五星级酒店,这是酒店功能,而且还要逐渐往南,往东扩,它就是一个标准版本的城市综合体,非常大这里面没有好坏之分的,是不同的开发理念,不同的策略以及不同的方式,不同的条件下作选择,无论是快煮还是慢炖都有其可行性,但是在现在来看慢炖比较好。
我刚刚说了只要我们有相应的方式,有相应的商业模式在未来一定会受到越来越多的关注,谢谢大家! [2009-05-21 15:30]
[韩健徽]:感谢高总给我们带来了城市综合体的概念,近年来全国商业地产的发展,各个城市经济的发展概念不少,城市综合体,包括HOPSCA,刚才高总说了三高一多的特征,从国际上发达国家以及我们国内很多城市比较发达的城市发展的情况来看,一个商业中心一般都具有便利的交通、充足的停车场、酒店、公寓、写字楼、高品质住宅、以及购物、餐饮、休闲、娱乐等等综合因素。
那么城市综合体高总也给大家做了介绍,应该说在中国的城市化进程过程中,曾经在某个时期和国外一样也出现了城市空心化的问题,原本意义上的城市中心、老城市的中心是最黄金的位置,是价值最高的地段,由于城市的中心化导致了原有的所谓的几何中心反而价值不那么高了。在这种情况下,很多综合体项目,很多一些大的商业设施融合了各种各样的因素,我想其中的一个主要原因之一,也就是重新,也叫做复兴我们传统城市的繁荣,当然在城市的边缘地带,随着城市的外扩,大量的新兴城市综合体也孕育而生。
高总还给我们非常形象的概括了快煮和慢炖,我想实际上是我们开发商下一步无论是进行城市综合体的开发,还是商业地产的开发,我们首先要给自己定好位,你是选择原始股,是选择潜力股还是选择绩优股。高总还特别谈到我们综合体的效果要达到1加1大于2。在这里我想冒昧的补充一点,我们在综合的过程中,综合体在综合的过程中要努力达到1加1等于1,我们要尽力的,尽最大可能的实现各个要素的完美结合,再次感谢高总!
近年来在中国的城市化进程和区域经济发展过程中,我会也积极的倡导实施名区、名城、名镇、名街、名店、名品的三名战略,下面有请江苏省常熟市贸易局副局长王忠达做大会发言,有请! [2009-05-21 15:35]
[王忠达]:尊敬的会长,主任,尊敬的各位领导,各位专家,各位同行,我今天发言的题目是“经济繁荣的常熟,投资经商的福地”,常熟市为江苏省东南部,地处长江三角洲,经济发达,东倚上海,南连苏州,西靠无锡,北临长江,全市面积1094平方公里,户籍人口106万,外来常住人口80万,现辖10个镇,一个国家森林公园,两个省级经济开发区,一个服装城,一个依山尚湖(音)户旅游度假区,境内有苏嘉杭高速,常宽(音)高速,常熟已成为华东地区重要的交通枢纽,改革开放30年来,常熟的地区生产总值年均增长保持15%以上,财政收入年均增长保持20%以上,2008年完成地区生产总值1150亿元,人均GDP超过1万5千800美元,财政总收入达到162亿元。
常熟自古以来市场繁荣,商贸发展,2008年实现服务业增加值460亿元,服务增加值占GDP比重达到40%,实现社会消费品零售总额263元,中国常熟服装厂,汽车市场,建材市场,华东食品厂。
常熟自古人杰地灵,素有吴文化发祥地的美誉,积淀着3千多年的深厚文化底蕴,常熟也是一座山青水秀风光宜人的园林城市,山水园融为一体,古有细细流水接通海的诗句描绘,现有善上福(音)国家森林公园,沙家浜工业园区,4处国家4A景区和众多城市名胜古迹,城市绿化覆盖率超过50%,现有五星级酒店4家,4星级酒店8家,常熟凭借丰富的自然和人文旅游资源成为周边城市居民旅游休闲度假的目的地。
2007年起,已连续两年实现接待境内外游客突破千万人次,旅游收入突破百亿大关,多年来,常熟蝉联中国县域经济百余强市第5名,中国人居环境范例城市,国家卫生城市,国家园林城市,国家社会治安综合治理先进城市,国家优秀旅游城市,国家环保模模范城市,花园城市。
常熟的商贸业有以下四个特点:第一专业市场闻名国内,常熟市国内商品交易总数达到136亿元,2008年市场商品成交额720亿元,中国常熟服装城达到450亿元,已蝉联三届全国十大服装批发市场首位,从路边大盘到全国老大。 目前服装城区域有35家专业市场,近30万个商铺,经营人员8万人,品牌5千多个,多各专业市场和中国童装中心,中国时装中心,中国物资中心,中国服装品中心,中国外贸内销中心等国家级行销中心。
中国常熟服装城站在打造一个由江苏省协会重点培育工程,常熟世界服装中心,文化广场,能装中心等组成的全新与购物休闲旅游为一体的景观通道,并与服装城特有的服装产业特色,优势集群特色,服饰文化特色全方位的服务特色创建国家级特色街区。
二是商业街区快速发展,推动了商业街尤其是特色商业街的建设,常熟市政府高度重视商业街的建设,把商业街作为城市的有机组成部分,对商业街的发展给予了大力的支持和有利引导,全市各乡镇区域全力推动商业街区建设,商业街区建设以成为改善集镇面貌环境和推动城乡化一体建设的新亮点。
第三个特点社区商业配套完善,按照商务部发展社区商业的要求,我们率先在全省把创建社区商业示范社区推广到乡镇区域,目前全市拥有省级社区商业示范社区一个,苏州示范社区三个,现命名包括乡镇区域在内的示范社区八个,今年正在申报国家级示范社区四个,申报省级一个,苏州示范社区四个,社区商业正在改变传统的农村集镇商业形象。
第四商业竞争明显扩大,常熟的社会消费品零售总额位居全市前列,常熟民营资产注册资本位居前列,我们有深厚的历史文化底蕴,使城市有更大的名气,吸引更多的商人前来发展,法国殴尚,美国沃尔玛,台湾“大研发”(音)、香港花蒂百货等国内外大型超市和大型百货,德国麦德龙,快餐连锁企业肯德基在常熟市区开设10家,麦当劳4家,开设了县级市的先河,法国欧尚在常熟开设了两家美国西门地产,摩根史丹利投资基金成为在中国投资的第一批购物中心,并首次在县级市开设,还有来自瑞士、美国、法国、香港、台湾在此开设的专业店,其中大多数的品牌专卖店均在北京、上海、杭州可见,其中不少国际著名品牌首次进入中国市场并在常熟购物中心落户,可见常熟的商贸影响力,它不仅反映在市场的规模,还反映在对周边区域乃至全国的影响力,由中国纺织工业协会,江苏省人民政府主办,常熟市人民政府组办连续10年的常熟服装服饰博览会已成为国内最大的服装服饰博览会面向海内外,常熟的商贸发展引起了包括北大、复旦等研究区域经济,产业经济的兴趣,并多次考察调研。
2008年9上海闭幕的国际中心论坛以亚太峰会上,常熟市政府被国际购物中心年会和中国购物中心联盟授予2008城市贡献奖,这是亚太峰会成立6年以来唯一获此殊荣的城市。2008年12月中国商业联合会授予常熟市中国市场名城称号,同年福布斯在上海公布2008年中国大陆最佳商业城市榜,对128个城市的金融成本,劳动力素质,市场规模等多项进行研究评定之后,常熟以资本活力指数,经营成本指数分列该榜的100个城市的第6位,全国大型城市22位。
常熟作为我国经济开放的沿海地区,长三角最具活力与美丽的城市之一,正越来越吸引全国乃至世界的眼光,受市政府的委托,我们正在积极申报中国商业名城。目前常熟正处于由全面小康向全面富裕迈步,全面提升未来综合竞争力的追求阶段,作为这次论坛的主题,我想我们需要的是信心与合作,我们的目标是共享与发展,我们真诚的邀请出席这次会议的各位领导、专家、同仁来常熟考察、指导,热情开放的百万人民欢迎大家到常熟旅游、度假、投资、创业和发展,谢谢大家! [2009-05-21 15:42]
[韩健徽]:朋友们你去过沙家浜吗?它就是头顶一顶桂冠的城市,那就是常熟。我记得在上个世纪90年代,当时在社会上专家、学者、媒体曾经有一种声音,就是说百货店、专业市场似乎要退出中国的商业历史舞台,但是我们今天看到,我们的百货店特别是品牌百货店仍是我们商业地产项目的主力店,最主要的主力店形态之一,我们的专业市场依然正在创造着像我们中国常熟国际服装城,每年450个亿经营额这样的神话。
这些事例带给我们有利的启示是什么呢?我认为我们的商业地产发展既要具有国际化的视野,也要结合中国的国情,同时要体现我们区域的特色,再次感谢王局长精彩的发言和盛情的邀请。
我们知道,在成都有一条年轻的特色商业街开街不到一年,在全国享有较高的知名度和美誉度,现已成为老成都的现代休闲时尚版,成为成都休闲时尚的标志性符号,成为全国企业和政府合力打造特色商业街的成功范例,下面有请成都青羊区宽窄巷子的开发商,成都文旅集团副总经理覃聚薇做大会发言,大家欢迎。 [2009-05-21 15:47]
[覃聚薇]:各位领导,各位嘉宾,各位同仁,大家好!按照会议的安排既,我围绕传承成都历史文脉,打造都市商业精品这个主题,结合宽窄巷子我们自己的体会做一个发言。宽窄巷子是我市三大历史文化保护区之一,是老成都千年少城城市格局和百年元真建筑格局的依存,宽窄巷子片区规划控制面积479亩,其中核心保护区108亩,自2004年9月以来针对这个片区建筑留存历史久远,危房多,环境较差,安全隐患突出等等状况,成都市区两级政府整合资源,对宽窄巷子进行了保护性改造,并对其商业功能进行了整体开发,先后投入6.31亿,修复院落45个,2008年6月也就是第三个文化遗产保护日修复后开放,成为5.12之后成都旅游业复苏的标志性实践。从6月14日正式开放截至今年四月宽窄巷子接待游客800多万人次,目前宽窄巷子保护区作为城市消费区域和旅游名片这样的定位已经日趋成熟。
在打造宽窄巷子的过程当中,我们不断的总结、归纳出以下几个特点: 第一特点是政府统筹整合资源,一是统筹规划将该区域分为核心区和环境协调区,实行了完全有别于其他旧城改造的改造,对核心区40%的建筑按照原有的特征进行修复,其余的建筑在保持原有风貌的基础上进行改建,比较完整的保存了老成都的特色对于环境协调区,拆除原有绝大部分建筑,有限度的建设仿古建筑。第二是统筹市场主体,文旅集团全面统筹招商、建设等工作。第三是由青羊区政府和成都文旅集团合资组建了少城公司进行建设,应当讲做这样的项目地方政府所起的作用举足轻重。
第二个特点是项目准确定位,精选商业形态,我们邀请了艺术、建筑、考古等方面的专家成立了宽窄巷子历史文化保护区专家委员会指导保护工作,通过实地测量记录将宽窄巷子中的每一个院子,按照建筑所蕴涵的历史文化与建筑价值分类加以保护。力求尽可能的保留古建筑还原历史建筑本真面貌。二是理清宽窄巷子的历史文化脉络和精神,将宽窄巷子定位为体现成都精神文化的精神标本,响亮提出了宽窄巷子最成都这样的描述。三是将三条巷子定义为宽巷子老生活,井巷子慢生活,窄巷子精致生活,将酒吧、夜店、小吃城布局在井巷子,三条巷子承接了不同产业和文化的紧密结合,形成了丰富的具有文化特色的组团。
第三个特点是市场运作,招商选资,一是组建了市场主体实施项目,实行国有文化与旅游资源所有权与经营权分离,由市区按照8:2的比例投资,组建成都少城公司负责宽窄巷子的开发。二是在更大的范围内招商选资,根据产业规划、市场走向,点对点沟通的方式实行招商选资。项目前期营销紧紧围绕宽窄巷子最成都,宽窄巷子成都生活精神家园展开。5.12地震以后市区政府将项目开街定位为成都旅游复出之作,进行了综合的营销品牌打造,海内外近一百家媒体报道或者转载了开街的新闻。
第四个特点是专业运营综合管理在专业运营方面,我们组建了文旅集团的全资分公司,注重细节,对商户的业态范围,装修风格等服务理念进行规范,对各种商业形态进行主题月进行整体营销。在铜像管理方面,青羊区政府成立了分管副区长任组长,各职能部门参与的宽窄巷子历史文化保护区管理委员会,由街道与我们的资产公司负责人组成管委会办公室进行管理,对历史文化片区的布局,市容秩序与环境卫生,交通秩序,共同设施和商业经营、日常监督管理,行政执法部门集中执法,边界服务等方面做出了具体的规定,实现了综合管理制度化。
自宽窄巷子启动打造到现在开街运营以来,我们有以下四个方面的体会: 第一、要坚持历史文化保护与商业运营,历史街区是重要的文化资源,也是重要的商业资源,将其与商业相结合,既宣传了历史文化与文明,有效促进了历史街区的风貌保护,又形成了新的经济增长点。 第二要坚持政府统筹与市场运作相结合,政府主动调节和整合文化旅游资源,对推进旅游文化产业发展的作用非常明显,而市场运作是推进旅游文化产业的根本动力,宽窄巷子的保护性开发目前看来是一个成功的案例,它一个重要的条件就是政府主导,参与资源整合街区建设全过程,另一方面要实现市场价值就必须进入市场,必须实行所有权与经营权的分离,宽窄巷子实施的各个环节都采用了市场运作方式,既保证了项目运作顺利推进,又实现了产业价值的提升。 第三业态的准确定位是旅游业发展的必要条件,做到了修旧如旧,体现了老成都历史文化街区的整体形象,面对更广阔的市场和更大范围的人群,既要发展有特色的餐饮娱乐产业,又发展现代产业展示,各地的人,东西方的游客都可以在这里找归属感,可以使它成为现代城市的消费影响力。 第四专业管理是旅游商业可持续发展的保障,产业发展是市场行为必须立足市场进行专业研究,科学策划,文化旅游产业是特殊的产业,既要保护又要很好的利用资源,只有对其进行力利用才能发挥其最大的功效,以上如有粗浅认识之处,有不当之处,请各位的领导、专家指正,谢谢大家! [2009-05-21 16:00]
[主持人]:近年来在全国商业街的快速发展过程当中,正在不断的掀起新建和改建的热潮,那么在这个股热潮中,开发与保护,传承与创新是政府以及我们每一位开发商所面临的重要的挑战。复兴的传统与振兴,完美结合是商业街开发建设的关键,成都宽窄巷子在包括运营等模式方面进行了积极有效的探索,实地考察宽窄巷子,我也代表文旅公司给大家提一个建议,也欢迎来自全国各地的代表为成都,为青羊区,为宽窄巷子的发展献言献策,提出宝贵的建议,再次感谢覃总。 在中国商业地产的发展当中始终离不开专业地产服务,现在有请国际商业服务机构世邦魏理仕董事总经理温淑薇做大会发言,大家欢迎。 [2009-05-21 16:05]
[温淑薇]:大家下午好,非常容幸今天有机会跟各位交流一下成都商业地产发展的情况。在谈到商业地产之前,我想先指出一些事实,尽管受到去年地震的短暂冲击和去年下半年全球金融危机的影响,但成都经济的基本面依然稳固,保持了相对较快的发展态势,从四个方面可以得到印证。
第一、零售总额超过1600万元,在西部地区处于前列,常住人口为1270万人,在08年GDP增长12.1%,明显高于全国9%的增长速度,城市居民人居可支配收入接近1万7千元,社会消费品全国属于排名前列的人口特大城市。这四项基本知识在一定程度上说明了成都经济发展较快,人民生活水平逐步提高,以及城市规模和地位的上升,这些都强有力的支撑着成都商业地产的发展。 接下来我想以世邦魏理仕长期跟踪调查中高档的百货为代表的优质商业为例与各位分享一下成都商业地产的发展现状。现阶段成都优质商业、物业主要表现有以下两个特点:第一是物业总量小,而且分布集中,总共约20万平方米存量的3/4各种在春熙路和盐市口商圈,这因此产生了第二个特点,空置率比较高,在09年一季度成都优质商业租金每天每平方米为45元左右,与伤害租金水平相当,空置率在一年时间里一直保持比较稳定的3%左右的水平。除了现有国际知名品牌,据我们了解还有一些国际知名服装、餐饮等方面的零售品牌希望进入成都,因此正是由于这种比较集中的商业格局和城市不断扩张发展的需要,成都的商业也正在形成一些新的发展趋势。
首先是商业布局的变化和商业业态的多样化,新型住宅区域向二环和三环以外扩展以及交通逐步改善,成都市的商业格局正在逐步从高度向二环、三环区域甚至郊区发展,商业将向中高档、高容积率的商业发展,住宅区商业逐步成为若干个购物中心或者百货为核心,其他沿街商铺为辅的新兴社区商圈,例如棕北商圈、沙湾商圈和建设路商圈,虽然现在新兴商圈发展多处于起步阶段,但是成都未来商业发展市场蛮大。
另外,成都商业区将出现几个大的项目,例如于位于成都的国际商贸城,位于双流的九龙仓,再加上社区内已逐步兴起的锦里和水井坊为代表的特色街区,我们可以预见未来成都的商业格局将进一步扩大,业态也会更加丰富,整个商业市场还有很大的增长空间。 除了格局和业态,商业的经营模式也在发生转变,这种变化很大程度来自于过去两年一些外资开发商和经营商陆续进入成都,以九龙仓、凯德为例,拥有强大的资金实力和扩张运作经验的开发商,他们在成都的项目长期持有经营,这种项目可以保证品质,为我们提供了良好的购物环境。
另外,随着消费者购物的升级,在未来五年来有一批购物广场集中出现,例如万象城(音)等为代表的大型商业项目将以购物中心的形式进入成都市场,可以说购物中心今后将逐步发展成为成都市商业物业中最重要的角色。但是,购物百货中心要承担这个重任还需要很多的工作,因为购物中心集中了购物、餐饮、娱乐等等,是对传统百货模式和消费模式的改变,所以其经营管理也将更会复杂,更专业化。
为了迎接这方面的挑战,开发商和业主通常需要强有力的专业管理团队,这对一个购物中心成功的与否影响非常大,世邦魏理仕作为一个专业的机构,我们希望能够与大家一起努力,一起研究,在商业地产的发展方面取得更大的成就,谢谢大家![2009-05-21 16:10]
[主持人]:用事实说话,用数据说话,温总为我们做了一次温文尔雅的演讲,向大家展示了一幅成都商业地产现状与发展的立体图,通过对温总理讲话的分析,我们是不是可以这样认为,我们成都虽然位于中国的西部,但是我们是中国西部的东欧,近年来成都市青羊区着力打造特色商业街群,都市五朵金花争奇斗艳,下面有请文殊坊资产运营公司总经理陈显斌先生做大会发言,有请![2009-05-21 16:12]
[陈显斌]:谢谢,我是中方地产成都集团公司的一名代表,我讲的普通话可能比刚才温小姐的还要次一点,因此我用PPT可能讲得更仔细一点。我看到两个字非常好“信心”,我昨天看到文殊坊的英文版,其实在全球的商业地产都不好做,上个月美国最大的商业公司已经倒闭了,欧洲也不见得好,那我们中国大陆包括像温小姐,我们这种游回来的朋友怎么向我们中国大陆这么好的地方,然后找到一个很好的工作来发展我们的事业呢,OK,今天我们大会带来非常好的两个字,信心。
同样的,虽然我们看到一些新闻呀,资料说现在全球的商业地产是在一个危机当中,可是同样的根据一些数据刚才全球最大的商业地产运营公司世邦魏理仕的代表温小姐讲了,我们成都一片独好,而且可能放眼大陆不单是成都,还有可能北京、上海、广州数据都不错。很荣幸能代表我们公司来和各位进行分享,我们可以从不同的国家看到一些小小的蛛丝马迹,因为生意很难做的,何况是做商业地产。
好,回到我们主题讲的,介绍一下温文殊坊五朵金花之一,我们文殊坊是五朵金花中最年轻的一朵金花,其实刚开始见到这个项目我们就想怎么做,做历史,做文化,有一个笑化,你想这个公司想快一点倒闭的话就建议他做文化,因为消钱嘛,没有办法,我们出于自己的职业道德既然接了项目,我们公司就要完成它,我们总公司当然是受政府的邀请来开发这个片区的,然后在这个基础上我们可能在几年前走对了,我们保留了很大量的我们中华的DNA建筑文化。
各位可能也听说过锦里,听说过宽窄巷子,因此在这里我建议各位明天有时间可以随着大会去看完宽窄巷子,再来文殊坊走走,一定不虚此行。我们的DNA就是建筑文化,比较纯粹的,不是人造美女,为什么我们公司有15个不同国家的人来,我们的总经理是英国人,副总经理是澳洲人,还有日本人,韩国人,我们都喜欢建筑文化,今天我们讲,民族的就是世界的,一定是这样子的。我相信很多人去过欧洲旅游,一定是对着那种宫殿照个不停,同样的我们做商业地产也是一样,我们公司几年前做的规划非常好,就是以中国的建筑文化这个DNA将它的三个文化柔如进来,里面有三个资源,有一个是蜀国刘备,他的家庙就在文殊坊。因此,就保留了它。同时,我们公司还要承担政府要求建博物馆的任务,因此我们发觉了成都的朋友最喜欢什么,有一个笑话有说“当飞机经过的地方听到麻将声就是成都到了”,我们做了中国最早的一个麻将与茶博物馆,后来做了才知道,世界上有一个,那就是欧洲,他们打麻将比我们打得更好,因此我们把很多文物从外国搜集来。那么,茶就更不要说了,更是我们中国的一大元素,因此做得非常有特色,因此各位可以去品尝一下。
各位,我们看一下我们怎么样把建筑文化进行提炼,这个被业界称为是在刀尖上跳舞的作品,我们的成功我们请了一个北京的建筑上非常出名的建筑泰斗,然后请了美国著名的团队跟他合作,这是很传统的中国文化,可是里面有很西式的也有很中式的,一个既有民族特色,同时也有现代生活享受的这样一个特点。我们在6月份将会开一个会,就是在成都会馆,这个会馆我们投资8.5亿,做一个会馆投8.5亿,很多人想都可以用来建酒店,我们就是这样做,我们认为大是值得重金打造的地方。
同样的,这里就是我们成都与茶博物馆,我们所做的博物馆一开始可以说公司内部一心去做,可是市场上一些朋友行家就说,你这个项目风险非常大,因为你太多博物馆,可是我们公司非常坚定,因为在策划的时候我们的决策主管已经全球跑过,看过。现在的回来什么呢?从最近一个汇报知道,上个月泰国公主过来了,在六月份各位有时间可以再来成都玩一下,成都会举办非物质文化遗产的活动,是由文化部、教育部、联合国教科文组织举办的,全世界很多文化队伍会来成都,会很有意思,他们在成都只选择了两个地方,我们很幸运,文殊坊战胜了18个不同的项目,我们进行筛选时都会很认真的,有市领导,有监察部的领导,文殊坊成为了唯一一个早上的点很重要,我们有很多传统的元素,但是又很现代,今天早上有一个嘉宾他是主管这个项目的,他给我说会组织10万外籍人士到文殊坊去,从6月10日到13日,现在我们全部的商家已经磨刀霍霍,已经等待着这些游客的到来了,以前我们做了很多不是马上可以见到效果的东西,就是刚刚那位嘉宾说的慢炖,这是最滋补的,可以慢慢的见成效,也体现了地方政府对我们的信心。因此很快文殊坊的二期将会很快启动,这里和大家分享一下。
我们紧扣着民族的传统来做,其实也不土啦,我们同事中大部分是80后的人,他们就觉得很怪,为什么往以前的历史发觉东西呢?其实做多了就会发现很多内涵,很多有趣的地方。因年,我们5个亿,然后2010年2011年一直到2012年我相信文殊坊第二期会给大家一个更加大的视觉冲击,短短的五分钟说不出文殊坊到底有多好,这一朵金花值得大家去欣赏,希望各位生意兴隆,工作顺利,谢谢![2009-05-21 16:05]
[韩健徽]:陈总邀请大家到文殊坊去,我给陈总提一个建议,如果想请大家去也不复杂,刚刚我讲了我们文殊坊有麻将馆有麻将牌,比如可以发一些麻将牌,但是少放几粒,那少放的几粒就到文殊坊去领就好了。 建筑特色是商业的特色最为直观的体现,我们近年来在全国商业街的快速发展过程中,建筑特色主要的表现为以下几种风格:仿古风格,民族风格,现代风格,当然还有西式的风格。建筑特色和风格的各异为我们城市增光添彩,但是在我们开发商业地产,开发商业街的过程中,我们也要避免出现重硬轻软的现象,要力争做到软硬兼施,要把商业街美丽的外衣的内部深深融入商魂,经营的特色,文化的底蕴和历史的内涵。再次感谢陈总。 我们知道在环球经济一体化的背景下商业地产的发展同样需要国际化的视角,下面有请西南财经大学不动产研究所所长樊纲治教授做大会发言,大家欢迎。 [2009-05-21 16:05]
[樊纲治]:感谢主持人,很高兴今天下午有这样一个很特殊的时刻跟今天与会的各位嘉宾,各位朋友以及各位地产界的精英一起在这里讨论关于商业地产业发展的几方面的问题。坦率的说我今天听了一天关于商业地产发展方面各位领导,各位精英的交流,我感觉收获真的非常多,结合他们上午所分享的信息和题材,我下面的题目定为国际视角下商业地产发展的几点思考,更具体的说是我们对商业地产发展的几点期盼和几点未来得展望,也是对未来的信心。
当我们回顾国家过去二十年房地产市场的发展和房地产产业发展的时候我们看到,过去二十年我们国家房地产业发展是非常迅速的,也取得了非常大的成功,这里我们也意识到商业地产和住宅地产是两种区别非常大不同类别的地产,实际上我们大部分房地产开发的产品都是住宅地产,70%以上开发的房地产产品都是集中在住宅产品上,而在商业地产方面,实际上我们过去这些年在这方面投入的比例和住宅地产相比,我个人觉得还有很长的一段路要走,商业地产和住宅地产有很多不同的地方,商业地产不想住宅地产,商业地产有一个很明显的特征就是要不断的产生商业的收入,不断产生商业的价值,这是很明显的特点,也是商业地产很关键的地方。
对于当前我们像成都这样的大城市,很多行业精英都传递了一些好的信息和素材,这对我们成都市商业地产的发展是很有帮助的。但是,我也有一个期盼,我见过很多开发商,他们就是想把房子建成之后赶快卖掉,这就是他们开发的思路,如果你问他们开发商业地产如何管理、经营、发展,很多的开发公司甚至开发商业地产开发公司在这方面经验都非常少,也缺乏这方面成功经营管理的团队,这是我们不得不面对的现状。所以说这是一个期盼,除了刚刚文殊坊陈总方面的专家的建议,也盼望有更多像陈总这样的开发商、企业家,商业地产的开发商参与到城市特别是成都,特别是青羊区城市的发展和建设上面。
第二、我们实际上在这里谈到商业地产的时候,我们一般来说我们在国际视角下面比较偏爱的说,希望商业地产能够产生高租金收入,提供高品质和高服务的商业地产,为什么需要这方面的商业地产呢?它们可以为我们的城市经济发展提供更多的商业贡献,更多的经济贡献。所以,在这一点方面我们真的有一个期盼,希望商业地产在城市经济和建设方面能够提供这方面更好的价值和贡献。
实际上我们看到过去差不多30年我们的经济一直保持着差不多9%的增长速度,这也是国人引以为豪的地方,我们的经济在快速增长,我们的经济可能也是健康的。但是有一个很关键的地方就是说,我们有两个经济发展的重要引擎,一个是出口,一个是固定资产投资,固定资产投资20%来自于房地产投资。还有一个是出口,大家知道美国金融危机,不可避免我们的出口会在这方面受到一些影响,一些数据已经显示出来,我们的金融危机已经对我们产生了影响,除了固定资产投资之外,我们还能关注什么呢?还是发现一些新的经济体来促进我们城市经济体的发展,这是我们关注的话题。
坦率的说当我们看到美国的经济体的时候我们发现他们的金融行业有一些问题,他们的金融行业现在有一些困难,但是也要发现一点过去三十年美国经济相比欧洲许多国家来说,美国的经济是非常成功的,这里面有一个很重要的是什么呢?虽然它确实有问题,对高管缺少约束,但是金融行业对美国经济发展功不可没,我说这个话的意思又是说我们需要新的经济增长点,我们的经济现在确实有一些问题,也不能保证继续维持这种出口模式带动经济发展,这种模式是不是能在危机之后继续的完全重复这种模式呢?我们在这里没有数据,也没有现在马上可以得出的结论来,寻找新的发展点对我们来说是有位重要的,美国的金融行业对美国的经济发展在过去三十年都是非常重要的经济增长点,我们在未来的经济增长点中什么才是我们的经济增长点呢?
我觉得第三产业更具体的说商业地产这个产业很可能成为我们城市经济发展的亮点,为什么这样说呢?实际上商业地产的发展是跟第三产业发展不能区分开的,只有城市商业的发展了,商业地产才能取得发展,如果你的楼宇盖出来之后没有人使用,这样的开发策略不是成功的策略,实际上现在很多城市面临这样的问题,当然不是说成都会面临这样的问题,现在成都在规划金融一条街,我们的规划城市说我们金融街长4公里,你知道华尔街才1公里长,如果我们规划成4公里我们如何成长?如何使我们的4公里的金融街承载经济的辐射力,这是我们的在发展商业地产时真正面临的问题,因为一个好的设计是比较容易实现的,但是跟商业跟商业服务业产业能够成功,能够很好、有效的结合起来这样的发展模式,坦率的讲对我们的城市发展来讲很重要,也充满了挑战。
在这里我要强调的是,实际上我们看到商业地产和金融产业的发展是密不可分的,我们会看到很多发达国家它们商业地产的发展同时也促进了金融产业的发展,比如美国和英国商业地产的发展促进了房地产信托和金融创新,因为金融创新分两类一个是组织创新,一个是产品创新,商业地产的创新对美国金融产业创新起到了很重要的作用,反过来金融创新又促进了美国商业地产的发展和成长。我的意思是说当我们关注商业地产发展的同时,我们同时也要回顾、要关注金融产业的发展,因为这两个行业一般来说是不能严格区分的,它们是两个相辅相成,相互促进很重要的行业。一方面商业地产可能会促进金融业的发展,另一方面金融业的发展可能为商业地产发展提供更多资金,更多发展的潜力和空间。
所以,我的意思就是说第三个盼望也就是第三个非常关注的问题就是说,当我们关注商业地产的时候也要关注金融产业的发展,金融产业如何更好的在中国的大城市发展。 第四个也就是说,我今天分享的最关键的一点,如何考虑我们商业地产未来得发展策略和战略?特别是在未来商业发展中,刚刚我们实际上已经看到了无论是西安还是重庆,包括成都,你会看到我们的商业地产取得了很多让我们值得关注的成绩或者是成就。但是,对于未来得发展根据我个人研究来说,什么对我们来说有比较大的挑战或者有更大的机遇的地方呢?当我们讨论商业地产发展的时候不仅要关注硬的环境,还要关注软的环境,硬的环境大家都知道,它可能涉及城市基础设施建设,涉及交通、通讯建设。
我们都面临交通的问题,交通问题如果不能很好解决,或者城市因为汽车尾气产生大量污染的话,这些问题不能解决,对商业地产的成功发展无疑会起到负面的作用。这是硬的环境,这些环境很直观,很容易想到,我这里更关心的是软环境,更关心的是一个非城市基础建设,和人有关的软性环境的发展为商业地产发展提供机会。我是07年正式来到成都这个城市工作,在这里生活,在这之前八年我在新加坡生活和居住,当我来到成都之后无形中常常比较这两座城市,新加坡和成都,为什么要比较新加坡和成都呢?为什么不比较成都和重庆或者成都和西安呢?我们要比较就必须要是一个很成功的目标,只有这样比较才能够学到很多东西,在这方面新加坡是一个很成功的模板,你会看到新加坡这样一个城市只有将近400万人口,但是无论是城市建设、经济发展,还是商业地产的发展,可以说都是非常成功的,当我在将成都和新加坡进行比较时有一些比较深刻的认识,也是几点深层次的思考,我发现新加坡这个地方很成功,但是有的地方为什么成功值得我们思考?
比方说新加坡培养了大量使用英文的英才,所以使新加坡商业的发展或者商业服务业发展很容易跟国际接轨,这方面无论你喜欢不喜欢,但是的确有这个特点,他培养了大量的英文人才,他们很容易和国际上的商家进行往来互动,这一点为他们商业服务业的发展,或者说商业地产业的发展节约了成本。第二它有健全的法律,而且这个法律体系,我在那边生活了很多年,感觉更新也很快,当有新的热点、亮点问题的时候,当需要法律为商业服务业提供法律平台的时候,他们的法律更新更快。
第三,他们做得比较好的,商业服务业、第三产业的发展跟高等教育有一个很好的结合,这是他很重要的特点。我们不要小看大学文化对于商务服务业的影响,或者大学文化对商业地产发展的影响,如果有一天你去了美国,你去了波斯顿就有两所世界顶尖的大学,哈佛大学和MAT,我们去了波士顿都会去这两所大学看一看,他们对这里的商务服务业有很强的推动力。
另外在加州的史丹佛大学,它不仅为很多IT行业提供了商业空间,同时也输送了大量的人才,这些方面可以说这些大学对IT行业在美国的迅猛发展业提供了很好的平台和基础。所以说,我在这里发觉对于新加坡这样一个地方,高等教育对它城市建设和商业发展提供了一个非常好的成长契机和平台。因为新加坡有三所大学,其中两所可以在亚洲地区排名进入前三十,这也为它的城市建设,为商业领域建设提供了很好的人才储备和人才培养。
所以,当我们站在城市这个角度而不是具体的角度来看,站在软环境的角度来看,商业地产发展面临比较大的瓶颈和挑战就是人才方面,我们在人才方面缺口很大,需要什么样的人才呢?一类是懂得进行商业服务业进行经营和管理的人才,像我们文殊坊的陈总,这样的人才我们需要,不仅是跨国人才,我们也需要本土的人才。第二类人才,我们在城市建设方面,我们需要大量的有国际背景,有国际管理经验和成功案例背景的人才,这类人才也是我们所需要的。因为我们发现很多时候我们进行城市建设过程中,很多时候在城市规划、管理方面,为什么要这样说呢?可可能在危机之前很多城市非常关注加工业、制造业,哪一个地方引入几个加工业,引入几个厂房就是一个很好的外资,就可以对城市起到很好的推动作用。但是,第三产业的发展方式和管理模式与这个有很大的区别,存在管理思维更新的问题,特别是我们要将我们的目光和视角定位在那些高端的商务服务业的时候,我们感觉不仅需要在经营管理方面需要高端人才,而且需要在城市建设、规划方面懂得,或者说在国际知名城市上学到很多经验,学到很多心得的人也参与中国城市建设中来,这样我们就会少走弯路。我发现中国城市有一个特点,我们上一个什么项目全国都在做,究竟哪一个可以成功,哪一个可以做好,需要我们从国外学到成功经验的人才帮助我们做得更好。现在很多城市都取得了宝贵的经验,更盼望取得更大的成功。
所以,我在这里我最后一个建议,在发展商业地产的时候可以考虑跟本地知名大学进一步的在这方面共同考虑合作的策略或者合作发展的尝试,这也是非常重要的。像我所在的学院,我们的学院有20多位老师都是英美顶尖大学毕业的,他们在海外有非常广泛的文脉关系,我经常联系华尔街这儿总裁级的人才,他们经常会访问我们大学,他们也会谈到华尔街这些地方的成功发展经验,我们在城市建设方面,商业地产发展方面,如果可以和大学里面最顶尖的人才结合一起,可以提供更多成功的策略或者成功的可能性更大,这是我更大的期盼,谢谢大家! [2009-05-21 16:20]
[韩健徽]:商业地产的发展确实应该放在一个国际化的视角下去看待,据我个人理解,商业地产这个词在国外有称为收益性物业,国内有几种叫法,有叫商业地产的,有叫地产商业的,有叫商业物业的,有叫商业不动产的等等。国内外的商业地产应该说有几个特点,相同和不同的地方非常典型。相同的地方硬件相同,我们在中国各个城市能够看到的高楼大厦,在国外,在西方的一些发达国家同样可以看到,甚至我们中国的商业地产的项目硬件条件已经超过了国际上发达国家,这是相同的一点。
不同的方面体现在几个方面,除了名称不同,这个名称不仅仅是名称表意上的不同,还有内在的不同,比如说从资金来源来讲,在国外的商业地产有瑞士信托资金,在国内目前还没有正式的开放。所以,我们投资也好,融资也好渠道非常狭窄。还有一个不同,国外称之为收益性物业,这个收益是什么概念呢?它指的是长期的,相对比较稳定的,但是收益率也是相对比较平均的这样的收益。在中国的商业地产从某种意义上讲已经成为了一种暴利的代名词,放在国际的视角上看待中国的商业地产发展可能还有很多很多方面,刚刚我们的樊所长从新加坡和美国各方面展示了现实的情况。商业地产的国际化,我认为从定位来讲是不是可以从两个方面理解。
一个方面就是向中国展示世界,这也是目前我们国际上通行的概念,在商业地产项目里面,一做就做顶尖级,一引进就是国际一线品牌,奢侈品牌大品牌等等。足不出国,足不出市,甚至足不出项目就可以买到全球各地的顶级品牌,这是在我们中国的国土上展示世界,这个可能是一个国际化的定位。还有一种定位是不是可以理解为向世界展示中国,就像今天上午有关领导专家、学者我们形成了一种共识,我们做最民主、最特色、最本土的东西,同样是在脚下的这片土地上,在中国的国土上可能会聚合着来自全世界每个国家的外国人,我想这可能也是一种定位。当然了,中国的商业地产发展能够有效的放在一个国际化的背景下,放在一个国际化的视野下,确实离不开这种国际化的人才,再次感谢樊所长精彩的发言,感谢以上各位嘉宾精彩的发言,我们这次论坛集百家之言,集合了我们各位专家、各位来宾,各位领导的智慧,我们形成了一份宣言,下面有请西南交通大学城市经济研究所所长戴宾宣读《2009中国(成都)商业地产发展高峰论坛成都宣言》,大家欢迎。[2009-05-21 16:30]
[戴宾]:各位领导,各位与会来宾,受组委会的委托,我代表本次论坛宣读论坛宣言。 《2009中国(成都)商业地产发展高峰论坛成都宣言》,2009年5月21日至于22日我们来自全国各地的商业地产专家和企业家代表300余人齐聚成都,出席2009中国(成都)商业地产发展高峰论坛,围绕信心09中国商业地产新发展主题进行了认真的研讨和深入交流,我们认识到我国正处于工业化、城镇化、市场化加速发展时期,商业地产是加快城市化、国际化进程的重要推力,是支撑国民经济又好又快发展的骨干力量,对全国经济发展具有重大影响。我们深切感受到中国城市商业地产发展由最初的感性向理性过渡,由开发时代带向运营时代转变,呈现出商业向商务发展,由单一商业形态向商旅文综合形态发展,由单中心向多中心发展趋势,尽管全球性金融危机影响重大,但中国国民经济发展的基本面没有变,商业地产蕴涵重大机遇,整个商业地产行业正朝着健康、科学、有序的方向发展。
我们呼吁结合国家拉动内需的政策,立足本地实际,面向市场,科学规划,大力调整和规划产业结构,健全市场检测、市场资讯、融资担保等服务机制,提高综合运营效益。 二,以科学发展观指导商业地产发展,探索中国商业地产发展的新模式,新路子,突出特色,创新模式,通过新的地产模式创造新的商业模式,运营模式和消费模式,推动中国商业地产可持续发展。 三,大力支持灾后恢复重建,引导和鼓励地产开发商积极参与,创造性的开展恢复重建工作,缔造商业地产恢复重建的新典范。 我们坚信只要加强信心,深入践行科学发展观,积极应对国际金融危机,社会各界携手并进,共克时坚,中国商业地产的发展前景一定会更加美好。 2009中国成都商业地产发展高峰论坛,2009年5月21日,谢谢大家。[2009-05-21 16:40]
[韩健徽]:感谢戴所长成为我们全体与会人员的代言人。各位代表,本次论坛在国家有关部委的大力支持下,在社会各界的广泛参与下,在新闻媒体的紧密配合下达到了预期效果,结出了丰硕成果。明天我们还将实地走进成都,走进青羊,走进特色街,走进都江堰进行实地考察和互动交流。
下面,我宣布2009中国(成都)商业地产发展高峰论坛21日下午的议程到此结束。[2009-05-21 16:50]
[腾讯·大成网]:腾讯·大成网2009成都地产高峰论坛网络直播结束,谢谢关注! [2009-05-21 17:00]