“房”不胜防 “楼脆脆”揭开楼市五大暗疮_全国政策_大成网

“房”不胜防 “楼脆脆”揭开楼市五大暗疮

http://cd.qq.com　 2009年07月06日09:07 　每日经济新闻　　评论0条

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核心提示

上周六凌晨，上海闵行区莲花河畔景苑倒塌事件，成为全国瞩目的焦点。看似偶然的背后，却隐藏着许多必然的因素。在楼房倒塌之后，楼市众多“暗疮”被一一揭开——土地出让、开发规划，竣工验收，在20多年的发展后，我国的房地产业仍在不少地方显得稚嫩。

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尽管质量存在如莲花河畔景苑那样严重缺陷的楼盘仅是极少数，但由此浮现的行业“暗疮”，值得全体房地产行业从业者反思。

暗疮之1

开发商自有资金严重不足目前，一些自有资金极少的房地产公司以区区数千万的自有投入，撬动总额数亿，甚至数十亿元的大项目并不少见。而在《倚天屠龙记》里，有这样的一个情节：众多武功高手因为没有足够内力，而最终在练乾坤大挪移时走火入魔。如今不少自有资金微薄的房地产公司，有类于此。

财务报表显示，莲花河畔景苑的开发商——上海梅都房地产开发公司（以下简称梅都房地产）在1995年成立时，注册资金不过800万元。即使公司今年3月31日增资后，注册资金也只有1800万元，净资产2200万元。

一份被网友找到的承建合同显示，总建筑面积80200平方米的莲花河畔景苑，总投资额为1.88亿元。按上述会计报表计算，梅都房地产的自有资金仅占项目的10%不到。而今年3月份，国务院对开发商自有资金比例的规定是不得低于35%。

上海市房地产行业资深研究人士顾海波认为，过低比例的自有资金，会使项目的资金链极度紧绷，如果遇到销售不顺等情况，将直接导致楼盘“烂尾”，给购房者造成很大的损失。

事实上，在2006年上海楼市销售一度低迷时，就曾发生过因开发商资金被大量转移，而导致在建楼盘“烂尾”的事件。

暗疮之2

拖欠工程款埋下质量隐患大量的开发资金来源于财务杠杆——银行贷款、购房者交纳的购房款和施工企业的垫资资金。而那些被大量拖欠施工款的工程，很可能出现严重的质量问题。

上海杜跃平律师事务所律师杜跃平说，尽管国家不允许垫资，但带资建设几乎是建筑行业的“潜规则”。很多建筑企业为了得到房地产开发项目的施工工程，会向开发商妥协而带资建设。

杜跃平律师认为，莲花河畔景苑如果也有此类现象，那么楼房倒塌的原因很容易找到。“建设企业资金被大量拖欠和占用的恶果，便是施工企业不得不加快每一项工程的分步验收，以获得足够的资金完成后续工程。”事实上，根据梅都房地产今年3月31日的财务报表，公司的主要负债基本上都来自于预收账款和其他应付账款。公司的短期和长期借款却没有记录，而银行的开发贷款项，通常会在短期借款和长期借款中显示。

如果没有银行贷款，开发商是从哪里找来钱启动项目的呢？梅都房地产3月份财务报表透露了其中的秘密，公司年初的其他应付款高达5879万元，到了3月底则减少为874万元。

一位会计师表示，其他应付款主要包括开发商拖欠的施工工程款、设计费用等，而施工款占比是最大的。而工商档案显示，莲花河畔景苑的建筑工程施工方上海众欣建筑有限公司的注册资金只有2100万元。

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