深度解析楼市供需现状成都楼市已“探底”？_房产家居_大成网

深度解析楼市供需现状成都楼市已“探底”？

http://cd.qq.com　 2008年09月11日09:56 　四川在线－华西都市报　　评论0条

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在经过10年的高速增长之后，中国房地产市场在2008年迎来了特殊的转轨时刻。中央经济政策今年来从“两防”转变到“一保一控”，在信贷和土地双重紧缩的政策紧逼下，房地产业的调控和走向始终处于焦点之中。2008年的楼市，普遍让各家房地产企业感觉到了生意难做的滋味。

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如何判断房地产业的走势，成为从政府官员、经济学者、房地产开发商到购房民众共同讨论的话题。在国际上，有一个衡量是否存在房价泡沫的指标，即房价收入比。房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平。对于发达国家而言，如果这个比例超过6就被视为存在泡沫，在发展中国家这个标准会宽泛一些，但超过10则意味着泡沫明显。在房价达到高峰的2007年，中国一线城市的房价收入比达到15左右，深圳甚至到了17，房价存在巨大的泡沫已是不容怀疑的事实。

中国全国工商联房地产商会会长聂梅生9月7日表示，目前中国的房地产市场是典型的滞涨，在房价总体仍上涨、成交量下降的情况下，楼市已形成供给远远大于需求的情况，今后几个月乃至明年形势将更严峻。国际地产顾问公司、仲量联行成都公司总经理表示，根据工行提供的数据，8月成都住宅市场有800万立方米的存量，按一个月销售100万平方米计算，需要8个月来消耗。

全国一、二线大中城市的房地产市场全都举步维艰，成交量普遍只有2007年同期的50%左右。房价开始下降，短短半年时间，深圳目前的房价比去年最高点时下降约50%。今年3月份以后，成都楼盘变相降价促销、多空双方博弈房价即已开始成为常态。消费者“买涨不买跌”，观望情绪严重。在近期之内，成都房地产价格已阶段性筑底？成都楼市是否还有继续探底的可能？在成都秋季房交会前夕，本报深度调查购房者、开发商、业界专家以及经济学家，试图从更全面的角度解析目前成都房地产市场的供需现状。

楼市下调考验开发商资金能力

“明年很可能为进入到地产业的整合年，在大品牌开发商完成行业洗牌整合时，对房地产市场价格的掌控能力才会到位。当然，国内房产价格不会一次跌到位，应是分阶段的进行回落。”华西证券的建材房地产行业研究员刘翔如是说，在宏观调控的重压下，由于售房乏力，开发商面临越来越大的资金压力，他们把希望寄托在明年，而怎样挺过今年，却是每个开发商必须解决的问题。

现状A

地产业绩飘红难掩行业调整压力

在房地产市场一片低迷的气氛中，中国地产类上市公司的中报大幕已经落下。据统计，2008年上半年上市房地产企业最终实现净利润123.61亿元，同比增长61.92%。98家房地产上市公司中，有56家公司实现主营业务收入同比增长，

其中同比增幅达到50%以上的有33家，占上市公司总量的1/3强，同比增幅在100%以上的有23家，占上市公司总量的1/5强。作为地产行业的领头企业，保利地产上半年实现营业收入和净利润分别比上年同期增长156.40%和272.18%。万科成绩同样让人满意，营业收入172.6亿元，净利润20.6亿元，同比分别增长55.5%和23.6%。

华西证券的建材房地产行业研究员刘翔向本报指出，由于预售和结算之间的时间差，现在房地产公司的中报业绩，其实是对去年高额预售账款实行结转的体现；因此，靓丽的中期业绩属于“过去时”，难以掩盖行业调整的压力。“近期许多地产上市公司的销售数据是每月都在下降，存量楼盘大概需要半年到1年才能消化完，预计到今年年底时，地产类上市公司的业绩将会反映出整体滑坡。”刘翔认为，预计短期内中央政府不会贸然出台房地产救市政策，房地产业的总体形势要到明年底甚至后年才会好转。

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