主持人：各位腾讯网友大家好，这里是2008年中国（成都）房地产发展高峰论坛嘉宾访谈室，我们有幸邀请到中华工商联房地产商会会长聂梅生女士和著名经济学者、北京科技大学教授赵晓博士，欢迎两位专家。
聂梅生：大家好。
赵晓：大家好。
主持人：我想在成都房地产发展高峰论坛，刚刚是在会议现场，大家对中国房地产的现状，包括成都受灾后的房地产建设都提出了很多好的意见，想请两位专家跟网友在线交流一下，我们中国房地产的现状以及未来发展中的一些问题。先请聂会长给我们分析一下上半年房地产市场发生了一些什么变化？
聂梅生：今年上半年中国房地产市场确实有一些变化，我想最大的变化可以说是房地产的供给和投资还持续的在增长，当然这是和去年07年的整个的房地产市场情况有关系，但是增长投资也是在回落，我想到了下半年供给这方面是会有比较大的落差。第二个是房价虽然看起来同比在涨，但实际上在回落，基本上是5月份已经变化了，零增长的情况了，局部城市的房价在开始下降。应该说全国房地产的交易量在下降，先期推出的交易量在下滑，成交量也在急剧的萎缩。沿海城市房地产交易量萎缩达到40%，内地也达到了60%，这说明了观望的情绪已经开始蔓延，当然另一方面就是经济适用房，双限房，这些房子开始上市。
主持人：刚刚赵老师演讲的时候，说市场是一个岌岌可危的状态，简单地说几句，目前处于一个什么样的状况？
赵晓：一个是刚刚聂会长说到的，我们从数据来看，看到的是一个观望、下滑的情况，这是一方面。另一方面，我们看到这个市场的性质在反转，比如说开发商，我们听到的很多是限制用房，新开通的项目在萎缩，另一个1、2月份后，整个房地产民用的投资增长我们看在下降，增长的幅度在下降。同时我们知道今年固定资产的投资上涨，今年上半年上涨了10%，其中建筑安装的价格指数上涨了14.6%，因此如果房地产的固定资产投资刨掉物价指数，实际增长很多人是民意增长，而民意增长在物价快速变化的情况下是在变的，你不应该看民意的变化，要看实际的变化。限价房的提法实际上就是投资者没有信心。目前国家统计局房价的数据也是如此，虽然看到房地产开发商没有直接把房价降下来，但是他们在做什么呢？直接送宝马。这意味着什么，房价实际上，我估计很多地方房价实际的幅度，已经相当高了，而我们在房价的统计数据上并没有什么变化，所以从目前的市场来看，第一我们看到的是下滑，观望、调整，这是统计的结果。从另一方面，我们看到的是无论是投资者和消费者，他们的信心在反转，而信心会对这个市场造成致命的打击。因为我们知道房地产市场本身是一个资产市场，所以如果信心反转一旦形成，这个市场有可能会演变得越来越恶劣。
主持人：赵老师可能说的是全国都是持币观望的心态，在“5.12”地震后，成都和周边的城市这种可能会更影响房地产的市场下滑，我今天听到有一些购房者说有退房的打算，我们听到最新的政策，成都鼓励房地产市场的政策“成都十条”，请专家分析一下，这个政策的出台，能不能对成都的房地产市场起到很好的作用？
聂梅生：我觉得这个成都十条政策的出台，确实是成都市政府对市场进行了深入的研究和分析，非常有针对性，不是一种号召，是一种实操，既支持了开发商能够渡过困难时期，也支持了市场正常的需求和释放，做得非常有针对性。至于效果怎么样，我觉得成都有独到之处，也就是说有政策的支持，而其他地方没有。第二是灾区，一般灾后会呈现一个其他地方没有的状态，这是一个规律，成都不会例外。尤其这一次灾害波及面很大，成都本是西南的一个重镇，在灾区基础设施房屋倒塌的情况下，它有很大的需求会在成都。所以我想从长期的来看，成都的政策和灾后重建的基础设施的投资的拉动。比如说全国的投资拉动意见还不一致，在成都投资拉动的意见还是一致的。但是还是需要时间，毕竟现在的灾民还住在安置房里面，还想不到我到成都买哪一个开发商开发的楼盘，所以现在成都目前还需要时间来等待，当然不排除一些小城市的居民选择在成都置业，比如说绵阳、都江堰的市民会选择到成都置业。如果是中国的经济不继续下滑，有一个正常的增长，成都会有很好的未来。中国如果的经济有很很大的变数，成都能不能独善其身，这要再说一下。
赵晓：我完全同意聂会长的分析，第一个是十条政策，第二个是成都必不可少的、无法避免地会受到整个中国经济乃至全国经济的影响。我个人对6月15号出台的成都市的促进房地产发展的十条意见，我个人非常地佩服，也非常地看好。因为在地震后兵荒马乱，一个月后就推出这样的政策，这说明成都市政府对当地经济发展出台了非常好的战略，它知道中国经济的发展是两个发动机，出口和房产，成都更要借助房地产和城市化的进程，这样一个战略化的进程。所以尽管兵荒马乱，但是完全没有影响它的科学决策的能力。
第二它的把握时机非常好，因为我们说全国市场仍然是一片紧缩的局面，全国的市场仍然是一个观望的局面，在这种情况下，它及时出台了这个政策，在全国都是很好的，我个人相信，我个人用了八个字来形容，就是因祸得福、机不可失。同时我们看到由于地震，地震使得成都的市场相比全国的市场更加的受到震撼，受到的冲击更大，受到的振摆更大，相当于把前一段时间，包括去年，可能一些泡沫被挤掉了，所以现在反而是站在比较坚实的地步。成都也罢，全国也罢，成都房地产需求没有发生改变，目前房地产市场出现了观望、萎缩、调整的状态，很大程度是因为信心的变化引起的。成都的十条政策如果能稳定信心，这包括投资者自己，也包括消费者自己，这个市场有可能比全国的其他市场更加乐观。我注意到有一些政策是稳定投资者的信心，比如说信贷，他说你如果品牌好，你积极参与救灾，你可以获得信贷基础。包括你在灾难中受到损失的，你没有办法及时还贷款的，政府依然给你提供贷款。哪怕我们知道目前投资者，开发商来讲，最大的问题就是资金链的问题，而且成都有了一个稳定的信贷的环境，这可以说是在全国其他地方见不到的。第二个是给了消费者很大的优惠，而且不仅是本地人，也包括了外地投资者，如果你购买90平米以下的有1.5%的主购房款的优惠，这个力度是相当大的，我相信有心人会利用这个机会。所以我对购房者说叫机不可失，时不再来。成都市政府这样的紧缩，在很大程度上会稳定信心，如果信心能稳定，尽管中国经济和全球经济现在都有一些萎缩、低迷的情况，成都不免也会受到影响，但是它的情况，因为他这个地震把泡沫给挤了，同时政府出台了优惠的政策，我相信它的市场会其全国其他城市的市场乐观很多。
