毛利10%是底线 价格贴近价值

http://cd.qq.com　 2008年05月08日17:57 　 居周刊　 　 评论0条

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价格贴近价值

一度,房地产由于其节节攀升并持续坚挺的价格被定义为暴利行业,其中的利润空间在外行和购房者的想象当中,足以令人瞠目结舌。去年9月以来的市场行情,和自万科、蓝光等企业掀起的促销优惠行为,更是令购房者对楼市产生了浓重的观望情绪。与其他普通的消费品不同,房产具有保值和增值的属性,在“买涨不买跌”的心态影响下,最为敏感的房价自然被置于风口浪尖,事实真是曾经白菜卖成了鱼翅价吗?现在的市场售价与成本之间究竟还有多大的空间?

毛利10%是底线

有业内人士将目前的房产销售称为“挤压式”销售,大概说的就是价格的优惠挤压。要弄清楚价格与成本之间的缝隙,首先,需要清楚的是究竟是什么在决定房价。我们前边已经对开发商的成本构成进行了剖析,值得注意的是,“商品房”也是商品,价格的形成自然由市场经济规律来进行调节。“商品房作为市场经济中的一种商品,其价格理应由市场供求博弈的均衡点来确定。”经济学博士马红漫认为,成本是商品房价格的下限,真正的市场价格由供求关系决定。

据了解,尽管各楼盘在不同的市场行情、产品定位、企业策略不同的情况下对利润会有不同的预期,但至少也会保证有10%的利润空间,而直接影响房价走高的因素则是旺盛的需求。回顾去年楼市价格走势,“有些楼盘甚至出现了一夜之间涨1000元～1500元/平方米的情形,市场接受度仍然很高,成交不断。”新希望集团地产事业部营销总监杜卫东透露,投资性需求、自住和改善住房条件的需求促使房价走高,市场经济规律在去年下半年的成都楼市充分表现。

刚需认可楼市现阶段价格

在第一季度冷淡的市场行情下,本届春季房交会承载了很多开发商的销售“梦想”,也出了不少的“狠招”,甚至有二环内不到5000元/平方米的单价,三环内项目有高达10万元的现金赠送。从成交的产品形态看,刚性需求表现突出,两房和一房的中小户型占了绝大多数,购买者正是过滤掉投资客和换房性需求的多次置业者后的被动型且急需购房的真正“钢丝”。“今年的市场表现恰恰说明市场正式进入了买方市场。”香木林·加州国际营销总监陈光健认为。

“蓝谷地的成交客户大多都是前一天看房,第二天下单,他们已经表现得相当理性。以80后为例,他们普遍能够承受的总价在40万元左右,这是一个坎。”总价40万元也成为了诸多楼盘优惠策略的一个参考因素,成都融创置地有限公司副总经理杨丽分析,对于换房型需求的置业者,“这一人群并不急于买房,也不缺钱。在市场供需两旺的市场行情中,他们对价格并不十分看重,能够迅速成交。”在价格合适的情况下,理性成交是他们的一致主张。

那么,究竟价格几何是刚需人群的心理价位?会不会优惠一再增加,返现金额不断上涨,成交单价迅速走低呢?恐怕答案是否定的。“钢丝”们对于预期的心理价位心中自然也有把秤,用来掂量价格是否适合自己。25岁的程琛就是典型的“钢丝”,经过近3个月的产品对比和价格比较之后,他终于在城东找到了喜欢的楼盘,价格则成了最大的问题。尽管开发商最近也一直都有优惠举措,程琛还是举棋不定,置业顾问也告诉他,房交会可能会有更多优惠,到时候再买也可以。“虽然原先看中的那套房被别人买走了,但现在这套只是矮了2层楼,单价却便宜了400元/平方米左右,我还是比较满意。”程琛买到的这套房,比起他4500元/平方米的心理价位已经非常接近了,程琛的想法也代表了目前成都楼市需求的心理价位。当市场价格与心理价格吻合时,成交就是顺理成章的事了。

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