土地成本：60%左右

http://cd.qq.com　 2008年05月08日17:44 　 居周刊　 　 评论0条

开发商把钱都花在哪里了?

在许多购房者的心目中,房地产一直都是一个暴利行业,用“楼面价+建安成本”的公式似乎就能简单地计算出开发商的成本。房地产的开销真的如此简单吗?开发商究竟把钱花在了哪里?记者走访了多家营销代理公司和地产企业,力图向大家展现真实的房地产开发成本构成。

土地成本:60%左右

土地是房地产开发的基础条件,土地价格也是房产成本最主要的组成部分,是房价最刚性的决定因素。在以往的协议拿地中,土地价格每亩仅几十万,土地成本在整个房产成本中的比例是非常低的。但随着土地被推上拍卖场,以招拍挂的形式公开透明地竞拍,以及成都楼市的竞争日渐激烈,成都地价便一路上扬,土地价格在房产成本中的比例也在不断上升。

2007年拍得的土地,即将于2008年成型为具体项目。这意味着,2008年亮相的房产项目,其土地成本在总成本中的比例已经有了成倍的增长。楼面价的计算方式为土地单价除以容积率。例如,以主城区的土地为标准,容积率按照5.0计算,修建28层电梯公寓,新开发的楼盘平均楼面地价就已经达到了2705元/平方米;同样的修建标准,以2006年主城区地价计算,平均楼面价仅1188元/平方米。可以看出,2007年的平均楼面价已经超出了2006年的一倍多。

记者通过一位房地产业内人士拿到了一个市区新项目的成本测算书。这个新项目由两块容积率为5.0和2.85的土地组成,其土地价格为1100万/亩(含土地契税、交易服务费),详细计算结果显示,其住宅综合成本为6257.58元/平方米,土地成本为3827.44元/平方米,土地成本在房产成本中的比例已经高达60%!健鹰营销策划公司最近给郊区的一个楼盘做了成本测算,大约每平方米3000元,楼面地价约900元/平方米,土地成本的比例也达到了30%。

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[责任编辑:wysusanchen]

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