成都楼市供应结构悄然生变 大户型供求趋紧

http://cd.qq.com　 2008年05月07日14:13 　 成都房产报道　 　 评论0条

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自去年“90/70”政策实施以来，成都楼市的供应结构已悄然发生变化。具体表现为，今年一季度90m2以下住宅供应量所占比重达到近年最高值34.10%。

同时，根据市场170个在（预）售及亮相楼盘预估，今年4-12月90m2以下住宅供应量将接近500万m2（见表1），再加上1-3月已知的72.76万m2，合计总量将接近600万m2，占全年预估总量1200万m2的50%。其中，城东、城北二至三环区域90m2以下住宅竞争将最为激烈。

90m2以下住宅供应比例的变化，意味着市场将面临更多由此带来的不确定性，同时这也引发了我们两大思考：其一，90m2以下住宅供应比例到底多大才是市场合理的接受区间；其二，房价会随着供应结构的改变而发生怎样的变化。

在此，我们分别从成都市区和郊县市场两方面，看待“90/70”政策的影响。

大户型供求趋紧

从房管局公布的数据看，近四年市区90m2以下住宅供销呈总量趋于平衡，但占比逐年下降的特征（见下图）。特别是从供销关系看，销售量并未大比例超出供应量。

造成上述现象的原因，一方面可能是供应不足造成需求被抑制，一方面可能是有效需求本身并不强劲。

根据市场经验，90m2以下住宅供应量的增加，会拉动一部分90—120m2住房需求，但对120m2以上的住房需求基本上不会产生影响。

从2006年市场数据看（见表2），120m2以上住宅供应量所占市场份额接近50%。其中，144m2以上住宅明显供不应求，市场缺口达90万m2。而占总体26.8%的120-144m2供应量，势必对144m2以上供给不足给予补充的同时，将加剧90m2以下的销售压力。

由此我们可预见，2007 年随着 90 m2以下中小户型所占比例增加，将大幅压缩大户型供应空间，进而加剧其供求紧张关系。

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