大成论坛:成都房产各界谈房产商资金链问题

http://cd.qq.com　 2008年05月05日09:40 　 腾讯·大成网　 　 评论0条

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“上帝”与“恺撒”

主持人：其实说直接融资跟间接融资现在比较难，其实还有一种方法，就像万科、龙湖快速拿地，快速开发，快速融资，对于这点怎么看的？

林鹏：快速是相对而言的，蓝光的特点就是快，但是我们可以注意到，作为开发商来说，蓝光没有给成都留下什么品质的东西，就感觉像麦当拿的快餐，蓝光是快，量大，价格比同期的房产稍低一点，也就是说这种快的本身，我们觉得在应对当前的模式来说，已经有问题了，其实很多消费者很像听到房产到底降不降，开发上现在资金吃紧要死掉吗，我们作为经济研究者，我可以说房价一定会降，不是说所有的房产都会降，一定会两极分化，都降就说明崩盘了，崩盘以后一定会起来，经济其实就是一个波浪盘，即使在发达国家，政府也会调控，比如说现在置信的资金持紧，就是国家调控的结果，所以说作为我们国内市场，作为成都市场我们从经济学角度分析的话，我们认为上帝的归上帝，凯撒的归凯撒，什么意思呢，我们认为中低端房产回归到它本来理性中间去，什么是本来的理性中间，一方面国家大批建设经济适用房，建设廉租房，这是政府改做的事情，这是上帝归上帝，凯撒呢，就像置信纯粹做精品，这类房产不会降，在整个市场总体来看，别墅降不下去，像麓山一样好卖，这跟它的策略一样，它不断累积客户，当客户达到1比几的时候，大家争着买一套房子的时候，别墅市场是一个特殊的市场，我们国家就是人多，根据经济学家预测的话，我们现在人口已经是13亿4千多了，我们人口极限最多估计可以达到17亿，可能会在十几二十年后达到这个峰值，为什么我们思保18亿耕地，我们可以算，当我们达到17亿人的话，人均可以达到一亩地，这一亩地的话，种粮食的话可以人均基本吃饱。以后的耕地面积只会增加，不能减少，为什么呢，美国是大量农场主，所以一个农场几千亩地是小工厂，它可以大量采用机械化作业所以它的产量很高，而我们国家农业绝大多数还是传统的，日出而作，日落而熄，这样导致产量不稳定，这样就导致我们国家18亿亩土地不能动，既然我们这18亿亩土地不能东，我们城市化又在大量提升。

文化勇：其实城市化扩张的话，土地不会减少，其实这是通过农村土地集约，退耕还林还会增加耕地。

林鹏：你刚才只涉及到了一个问题，我们的城乡统筹是二元结构，我们为什么要搞城乡统筹呢，也就是说农村土地永远是农民的，城市土地就是城市土地的。

文化勇：现在农民土地，国务院都没有看出来，让地方探索，在不触犯法律的情况下，让你探索。

林鹏：所以我们刚才交流的核心问题，就说明我们别墅稀缺，就是因为土地稀缺。中恒花园在三环路临河有一个独栋别墅，现在我们的别墅都是前几年存量，即使有少部分开发商能够通过各种各样的公关这些，能够搞一些土地，它也不可能是主流。

主持人：林教授说的就是，我点了两个例子，一个万科，一个龙湖，他们通过快速开发快速投融资金，是不是一个可以参照的本，我先介绍这下，这位是中国房地产报得钟学隽主任。

     钟学隽：我认为现在房地产市场进入的一个更加理性的时期，就是国外的基金也好，投资机构也好，在看待整个中国方面市场也是一个比较理性的，客观的，包括现在的上市公司的步伐放缓，我认为这对市场是好的影响。第二个对本身产品看待要理性一些，咱们卖的东西始终是以产品说话，精品才是长期有效的站稳市场，而不是像去年这种情况下，好的房子，烂的房子差别不大，甚至没有差别，这是不正常的现象，有的房物有所值，有的房不能够得到市场认可，确实是产品问题，房交会期间我看过一个楼盘，在市中心，地段非常好，唯一可以卖的就是地段，这个房子全部户型都是一室，我觉得对产品价值也应该有一个理性看待，第三个包括龙湖万科在走快速开发模式，龙湖也在走生产线的模式，我认为这两个企业有不同的地方，我认为龙湖在细节可能比万科更做得精细，这是他们之间的区别，而且我认为龙湖在产品细节的打造应该是现在这个房地产市场应该学习的地方，只有把产品做得更精细，才能够真正赢得市场，赢得消费者。

万科来讲，万科类似与很多工业化模式，在目前情况下，它在这种情况下会受到影响，步伐会放的更慢，他要像龙湖这样做，速度会放慢一些，老实说，如果完全照工厂化模式，我是认为万科会削弱房地产本身的需要，这是文科的一个问题，包括最近他做得销售，其实销售是达到了需求，万科今年一季度非常火爆，销售达到了上百亿。