大成论坛:成都房产各界谈房产商资金链问题

http://cd.qq.com　 2008年05月05日09:40 　 腾讯·大成网　 　 评论0条

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导读:

[第一页] [第二页] 论坛现场图片

[第三页] 警世喻言：一大批房地产企业将死掉

[第四页] 高价拿地的代价

[第五页] 成长过程中出现的烦恼

[第六页] “上帝”与“恺撒”

[第七页]快速推盘是解决之道

现场实录

现场主持人 陶春宇 (腾讯·大成网房产频道主编)

警世喻言：一大批房地产企业将死掉

四川大学经济学博士  林鹏

主持人：今天我们大成网搞这个论谈活动主要是聊一下开发商的资金链问题，自从去年9.27房产新政出来以后，开发商资金比较吃紧，想请大家聊一下这方面问题.今年不少开发商明显感觉到银行贷款趋紧的问题，这对房地产行业会造成什么影响，林鹏博士您先谈一下。

      林鹏：说到这个谈一下日本，我们都知道日本在80年代初期经过长期的经济增长以后，那个时候日本买了很多的美国的东西，那个时候美国惊呼 狼来了，后来美国干联合其他几个发达国家搞了一个广场协议，这个协议中心思想就逼迫日元升值.很多人可能就问了，这个跟我们今天话题有什么关系呢？关系大了，如果学过金融史就发现，日本在这个阶段经历了什么，经历了我们国家刚刚经历的股市膨胀，方面价格飞涨，土地价格保障最疯狂的时候，仅仅一个日本东京的地价如果按照当时价格买下来，这个价格可以买下整个美国，稍具地理常识的都知道，你把整个日本拿去换美国也换不了多少，但是当时实际情况日本东京的地价可以买下整个美国，显然疯狂到极点.如果仅仅是这样的话，如果在全世界收购美国资产，收购发达国家的资产，可是这不是结果，这只是中间一个过程，结果是日本的整个经济崩盘，崩盘到什么时候呢？日本的房地产价格一落千丈，日本大量银行被深深陷入经济的泡沫当中去，最后这些合力形成一个结果是整个日本经济元气大伤.这个事情告诉我们，我们现在的情形跟当时的日本是一样的状态，从我们去年开始，股市一直在升，房价也在飞涨，去年整个的房地产不仅仅是成都，是全中国，去年风暴的中心是深圳，前几天风暴的中心在上海，去年还有一个风暴中心就是北京.所以在这个时候，大家就忽略了一个问题，从宏观角度来讲，我们的国家，我们的中央政府既然已经看到当年的日本有这样惨痛的教训，我们国家就绝对不能像当年日本一样再走日本的老路，从宏观经济来讲，当然要采取很多调控措施，这个调控措施跟我们今天有关系。

我们就说房地产，去年房产价格飞涨，土地价格飞涨，大量地方出现了面粉比面包贵的问题.我们知道时代广场的地，去年从8800万拍下来的地，楼面价已经达到6千，而旁边的时代广场是5A级的写字楼，当时的地价不过是14000，现在7千多是起价，当时时代广场还有没有卖完，价格也不过14000，也就是说它旁边楼面价已经做到6000，那么大家可以想一想，这个市场极不正常，这个就已经非常逼真的再现了当年的日本现象，所以国家绝不能允许再这样疯狂下去，这个时候已经是国家金融安全不安全的问题，所以在这个时候国家出台了大批的调控，表现出来的形式就是一方面扩大土地供应量；另外一方面就是收紧银行信贷，这有个层面，一个是从开发商角度，另外一往来是从消费者角度，基本上让投资也好，投机也好让你的成本大幅度上升，所以这些调控政策形成一种合力，导致我们房地产商资金链存在大的问题，根据我们的研究来看,房地产在我国被称为“实业”，但在发达国家被列为金融行业，因为美国等一些国家和我们国家是不一样的，他们的房地产开发商是城建商，当然国外体系是广义的，包括窄券和我们是不一样的，在这种情况下，我们国家起步比较晚所以纳入职业范畴.修房的开发商要贷款，房消费者要按揭也要在银行带看，这个时候这么一收紧，就导致一下子就扼住这个行业畸形发展的咽喉。

我们再来看，从需求角度来讲，在国外的话，市场更多通过直接融资方式，也就是通过债券或者股票，再看我们国家，从整个国家安全角度来讲，必须这样做，不然就会失控.等于说间接融资这条路不通了，直接融资这条路，由于间接融资这条路关闭了，直接融资这条路给堵塞了，大家最近比较关心恒大上市，我们看到直接融资这条路堵塞以后，我们开发商日子就不好过了，你想一想，就是两种渠道，它既不是直接融资，又不是间接融资，那就是我们所说的民间资金，也就是说地下钱庄，那这种现象只能在短期内和一个局部的郁积，这里面还有很多涉及到非法，但是国家规定它有上限，只能是国家利率的4倍，所以说直接融资间接融资这两条路基本堵塞了，更要命的还有第三条，刚才说的两条路，不管是直接融资还是外部融资，还有一个路，就是我们房地产开发商自己的问题，他们有两个问题，一个问题是前些年由于整个人民币升值等大的利率刺激以后，大家都来做房地产，出现了大量建筑垃圾，扯皮，违约这些，这部分人搅乱了市场，但是由于前两年市场过于良好，但是还又是生存下来，这部分谈不上产品、质量、品牌，什么都没有，所以这部分企业首当其冲。

 还有一部分企业出现开发过量，几个盘一起开发，还有出现恒大这样的情况，恒大不能上市了以后，它要还银行的贷款25亿，是要尽快还的，然后还有107亿现金要还给机构，还有10来亿美金是海外通过基金私募的，换句话说这些都是债券，这是对宏观经济把握不准确，因为去年市场比较好，没有人会认为人民币在升值的时候，房地产会往下走。现在人民币大家都知道，在加速升，房地产在升吗，没有，在降，这说明国家宏观调控的作用，最后我给出一个结论，整个的房地产就这轮调整会死掉一大截，我举个例子，海南房产在最好的时候，海南市的房地产开发商有18000家，到箫条的时候只有18家，我们认为过度到成熟时期，能够活下十分之一是便好，比较理性的是不超过5%，这是物全世界的惯例，这是规律，规律是不能违背，所以大家算一下，我们现在有6万多家公司，在以后会淘汰多少，今天我们这个话题这个资金链是个导火索，这个话题讨论非常有意义，因为就在讨论这个问题的时候，通过我们比较主力的媒体把这个声音发出去，把这些垃圾，阿猫阿狗淘汰出去，把真正做企业的留下来，价位也就不会疯长我就讲这些。