高力国际蔡孟颐：成都商业地产前景非常看好

http://cd.qq.com　 2008年04月17日12:01 　 腾讯·大成网　 　 评论0条

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“第一访谈”第六期：

蔡孟颐：成都商业地产前景非常看好

时间：2008年4月10日14：00

地点：腾讯·大成网视频直播间

嘉宾：高力国际成都分公司总经理 蔡孟颐

主持人：腾讯·大成网房产频道主编 陶春宇

话题：成都商业地产的投资潜力

陶春宇：各位网友大家好，这是腾讯·大成网视频直播间。腾讯·大成网是第31届成都房地产交易会唯一入场视频直播网络媒体。今天我们有幸邀请来高力国际成都分公司总经理蔡孟颐先生，想和他聊一下“成都商业地产的话题”。这位就是蔡孟颐先生。蔡总，我知道您1992年就加入了高力国际，参与了多个项目的策划与顾问，能不能简单介绍一下你自己。

蔡孟颐：OK。我加入高力已经16年，过往前十年主要的时间都是在台湾的高力国际。我本身是台湾人，所以最早我们是在台湾商业地产最发达的时候加入到这家公司，所以在台湾的这10年时间，我们参与了至少超过30个大型的购物中心的规划，商业的一些招商，以及一些投资资金的协助。在后面这6年，我最早是被安排到北京工作，工作了一年多的时间，然后调到广州分公司，最后我才在2006年的3月被正式委任为成都的总经理，在成都已经两年的时间了。

成都商业地产供需两旺

陶春宇：成都是一个商业比较发达的城市，2003年以来成都的商业地产是保持了20%以上的增长速度，对这个现象您是怎么看待的？是商业比较旺盛的结果吗？

蔡孟颐：一般来讲，所有的零售商业这样子的一个产品，其实他跟市场的发展是有很大的关系的。也就是说我们从一般的数字来讨论，我们从GDP的快速的腾飞，加上社会商品零售总额的快速的成长，人均收入的不断提升，我想这都是让所有的所谓的商业不动产，能够快速蓬勃发展的原因。所以基本上来讲，我们认为是市场经济发展造就了这个城市在商业地产方面非常蓬勃的情况。而且我认为在未来的三到五年之内，这样子的发展还会持续下去。

陶春宇：现在成都市场上商业地产的供需状况怎么样？

蔡孟颐：根据我们的市场调查，目前来讲只能用一句话来形容，就是“供需两旺”。从供给量上来讲是非常的大，但是市场的需求也非常的强，也就是说在我们自己的业务范围里面，很多的客户委托我们寻找合适的铺位或者是很好的商场，那目前市场上能够提供出来这样的面积是非常有限的，所以我们的客人要扩展面积（却苦于）找不到好的位子。

陶春宇：那现在商业地产是饱和还是不足？

蔡孟颐：以目前真个经济发展的态势来看，我认为成都还有非常多上升的空间，那尤其在成都，它本身是一个人口优越的城市，我们都知道商业地产需要的是消费者来支撑。也就是说当人口越来越多，消费力越来越强，所以零售商业会越来越蓬勃，所需求的商业面积会越来越大。所以未来这三到五年内的时间，如果经济的发展仍然保持每年8%到10%的经济增长率，成都作为西部的商业中心的经济中心来看的话，这样的消费力会持续上升的，相对来讲，我们对于商业地产的需求也会越来越大。

陶春宇：国际上有一个通行的说法，就是说一个人就是一平方米的商业地产，这个您是怎么看的？

蔡孟颐：基本上来讲，这样的数字只是对于每一个人对商业地产所需求面积的平均数值，那么多先进国家可能是每人20米²或30米²。在目前我们所有的发展中国家的情况，可能面积小一点，可能10米²、20米²左右，但是每个城市、每个国家，甚至连我们国内的每个城市都不一样。举个例子，成都是天府之国，我们的消费者在消费意愿跟消费欲望上是比其他城市强烈的，也就是说，我们面对消费的行为是比较开放的，而且是比较积极的，所以我们在人均面积的需求上会比其他城市高很多，所以它只是代表一个平均数值的展现。

房产新政后商业地产反而走俏

陶春宇：但是现在有消息说成都市场上商业的空置面积在增加，空置率在增加，这个怎么看待？

蔡孟颐：我们要从几个部分来讨论。第一部分，因为目前有一些土地的开发在我们的开发指标里面有包含一些公建配套，那是非盖不可的，所以说有一些商业的面积，一部分是由这里产生的。那当然这些商业面积，我们开发得越多的不动产或开发越多的住宅，它就会有越多的公建配套产生，所以说面积供给本来就是因为城市的发展，房地产的发展所产生的一个新的供给量，我想这是必然的结果。

我们必须要讨论，在一些新的供给量它未来对市场产生的影响，比方说它的区域化的情况，或者是它租金水平的影响会造成什么样的变化，据我们所了解，三环内主要城区里面所有的商业，应该说它的控制率已经低到了10%以下了，也就是说其实市场上并没有太充足的供给，那反倒是一些新完工的楼盘，因为也没什么人入住，相对来讲这些上铺的经营者更不可能去那边开店，因为没有人来消费他就没有钱赚，所以目前在一些新兴的发展区域里面，比方说在东二三环以外，或者是在华阳、或者是在其他一些比较市郊的地方，就是新兴住宅的开发区域，这些问题是存在的。但是我觉得，这不会是一个比较严重的问题，因为随着交房，随着人口的入住，市场需求就会产生，有了市场的需求，相对供给就会马上进入到市场上填补这边的空缺，所以我觉得这是一个短时间的现象。尤其是2007年到2009年，应该进入到成都房地产最庞大的交楼的时间，我想这两年在交付这些公建配套或者是商业设施，短时间应该会有这样的问题产生，但长期来看基本上问题不是十分严重。

陶春宇：有种说法“商业租金是商业市场的晴雨表”，最近这个“晴雨表”表现的怎么样？

蔡孟颐：其实目前来看，租金一直都在稳步的上扬。我们要考虑的是几个部分，有一些市中心的所谓的成熟的商业，事实上表现的还是非常的亮眼，因为市场成熟，消费人潮等都已经非常成熟，它已经有一个稳定的租金收入产生，现在我们认为最有机会发展应该就在我们刚刚所说的新的居民区或者是新开发的住宅小区里面。因为它可能目前没有人入住，所以它目前的商业并不是非常的活络，所以相对来讲它的租金水准会稍微偏低一点，但是以我们过往的经验，随着人的入住，人口的慢慢增加，它的租金会很快速的成长。所以在整个浓缩的“晴雨表”里面，目前至少在成都市场上的商业地产来讲应该算是“晴天”吧。

陶春宇：为什么说“9·27”房产新政以后，商业地产反而走俏了？是什么原因？

蔡孟颐：我想“9·27”新政，房产走俏其实跟新政没太大关系。我想，应该从两个方向来解释这个问题：“9·27”新政其实大部分限制的是住宅的投机或者是炒房的行为，所以对于住宅的影响是比较大。但是商业地产的投资不太一样，因为商铺的投资要么面积大，要么金额高。而且长久以来，它的按揭、融资的门槛比较高，所以专门做商业地产投资的，基本上不是一般的住宅投资者。所以说“9·27”新政对于住宅有比较大的影响，但是对于所谓的商铺的投资基本上影响不大。第二个部分，因为经济好了，零售商也不断的拓展，“9·27”新政对这些零售商来讲是没有影响的，因为他是卖东西的，所以对于他们而言，他们要不断地开店，所以他们要不断地进入这个市场，所以“9·27”基本上来讲，对这样的产业是不会有太大的影响的。

陶春宇：今年投放市场的优质商业项目有哪些呢？能不能给我们讲一下？

蔡孟颐：目前来讲，今年主要就是万达广场开业，主要在城区里面我们看到的这是一个比较大的商业项目。但是我们认为在整个未来，在东边会有非常多的零售商业会发展，我们国内的大型开发集团，像华润啊、首创啊、龙湖啊、万科啊，这些都有相对应的一些商业面积，那我想未来供给量会放大，但是我们认为市场的需求也在不断的在扩张，觉得它还是一个良性的循环。我们唯一担心的一点是，目前在成都的零售商业的品牌种类跟其他的城市相比，事实上还是有一点不足，也就是一些全国性的品牌，或者是一些知名的品牌，有很多都不能进入到西部的市场。那未来再开发这么多的量的情况，会产生一个可能出现的现象就是，每一个购物中心或每一个大型商场，它所招商的对象基本上是差不多的，因为每个那样的商场基本上都是10米²上下的楼盘，也就是说你到每个商场其实看到的牌子差不多就是这几家，不容易做到市场差异化。那未来就取决于你的地段、交通条件、停车方便、经营管理的好坏、还有周边人口的支撑，来决定整个商场营运的情况。

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