二手房交易办理须知

一、办理须知

（一）哪些房屋不能进行交易？

1、权属未经管理机关登记发证的（办理商品房预售许可证的期房首次交易除外）；

2、权属有争议或权证与实物不相符的；

3、权属已被明令注销的；

4、不能提交规定证件的；

5、其它依法限制权属变动的；

6、集体土地上所建的房屋不能交易。

（二）外地个人购买本市私房有哪些规定？

外地个人凭本人有效身份证件即可购买本市私房。

（三）买卖私房购房款如何交付？

房款的交付有两种方式：

1、买卖双方友好协商自行交付。（采用此种方式交付，如有纠纷，责任自负）

2、在办理买卖登记手续时，由买方将购房款存入交易中心指定银行，待买方领取到《房屋所有权证》后，由交易中心将购房款直接付与卖方。

（四）特别提醒

1、房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

2、在买卖程序中，市房产管理局在核发房屋所有权证时才查询产权证的真伪、是否有查封、抵押等限制交易的情况，因此特别提醒广大群众：凡自行交付房屋、房款的，最好在领证时才房款两清，否则如出现纠纷，一切责任将自行承担。

二、提交要件及办理程序

（一）买 方：本人到场，带上有效身份证件即可；

（二） 卖 方：夫妻二人到场，带上房屋所有权证、结婚证（或其他夫妻关系证明）和有效身份证件；

（三） 出售共有房产时，共有人夫妻二人同时到场并提供结婚证（或其他夫妻关系证明）、有效身份证件和共有人保持证；

（四） 已出租房屋出售时，卖方除带上上述证件外，承租人不愿购买的，还需带上承租人放弃购买的书面文件；

（五） 买方本人或卖方夫妻二人因特殊情况不能亲自到场办理过户手续的可以委托他人办理，但买卖双方不能同时委托一个人办理。受托人须办理公证委托书方为有效。受托人持委托书、有效身份证件、房屋所有权证前来办理；

（六） 其他特殊情况由邛崃市房产交易中心买卖过户人员负责解释。

三、税费

按照房地产管理法的有关规定，房地产交易实行价格申报制度。买卖双方到市房地产交易中心进行过户登记时，应如实申报成交价（这对卖方全额收取房价款也是一个必要的保证）。如所申报的价格未达到邛崃市房产管理局、物价局规定的城市房地产转让市场指导价时，将按指导价计收税费；如申报价高于指导价时，按申报价计收税费。

办理私房买卖，需缴纳以下税费：

（一）取得方（买方）：

1、契税：（由地税局征收，解释权归地税局，咨询电话：88746866）

2、交易手续费：

A、住宅：按建筑面积收取，3元/平方米；

B、非住宅：成交价或指导价×0.9%；

3、 转移登记费：

A、住宅：按套收取，80元/套；

B、非住宅：按宗收取，240元/宗；

（二）失去方（卖方）：

1、交易手续费：

A、住宅：按建筑面积收取，3元/平方米；

B、非住宅：成交价或指导价×0.9%；

2、 营业税及附加：由地税局收取，解释权归地税局

[责任编辑:gogohuang]

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